LEC JUICIO DESAHUCIO

Es el procedimiento establecido en la Ley procesal civil por el cual los arrendadores que no perciban de su inquilino las rentas que se han fijado en el contrato podrán, mediante la intervención de abogado y procurador, demandarle por el impago y conseguir la inmediata recuperación de la posesión del inmueble.

¿Cuál es la regulación actual del juicio de desahucio?

Está regulado en la Ley de Enjuiciamiento Civil en la órbita de aplicación del artículo 250 LEC -dentro de las pretensiones que determinan el cauce del juicio verbal por razón de la materia- que recoge que «Se decidirán en juicio verbal, cualquiera que sea su cuantía, las demandas siguientes:

1º. Las que con fundamento en el impago de la renta o cantidades debidas por el arrendatario, o en la expiración del plazo fijado contractualmente, pretendan que el dueño, usufructuario o cualquier otra persona con derecho a poseer una finca rústica o urbana, dada en arrendamiento, ordinario o financiero, o en aparcería, recuperen la posesión de dicha finca.»

Es competente para conocer del juicio de desahucio el tribunal del lugar en que esté sita la finca, por regla de fuero territorial del art. 52.1.7.º LEC, necesaria (art. 54.1 LEC) y controlable de oficio (art. 58 LEC).

Pese a la generalización de la contestación escrita en los juicios verbales que introdujo la reforma de la Ley de Enjuiciamiento Civil por Ley 42/2015, el denominado juicio monitorio de desahucio, inserto también dentro del juicio verbal, mantuvo su estructura, cuyo rasgo caracterizador viene determinado en el requerimiento de pago y, en su caso, en la oposición. Si el demandado no se opone al requerimiento, se pondrá término al procedimiento por decreto, y si se opone al mismo se convocará a las partes a juicio

En los juicios de desahucio por expiración del término contractual o por precario, la contestación de la demanda sí será escrita, pero en el decreto de incoación habrá que realizar la prevención que dispone el art. 440.4 LEC.

Veamos, en consecuencia, las características propias de un juicio cuya agilidad es vital para evitar que un abuso en el impago y un correlativo retraso en la resolución de este tipo de litigios pueda producir perjuicios, a veces irreparables, a muchos ciudadanos.

La primera cuestión a detallar se centra en el aspecto formal que debe ser tenido en cuenta a la hora de conseguir el auxilio de los juzgados y tribunales cuando se pretende la recuperación de la plena posesión de un inmueble por el impago de las rentas del inquilino.

El procedimiento aplicable al desahucio es el del juicio verbal, con las especialidades reguladas en los apartados 3 y 4 del art. 440 LEC, según las cuales el Letrado de la Administración de Justicia requerirá en el emplazamiento al demandando para que en el plazo de 10 días proceda a enervar si tiene derecho a ello, pagar y desalojar el inmueble, o formular oposición alegando sucintamente las razones por las que no procede el desahucio. Indicará igualmente en esta resolución la fecha de la eventual vista y la del lanzamiento, con apercibimiento de inmediato lanzamiento si no formulare oposición.

¿Qué requisitos deben tenerse en cuenta a la hora de presentar una demanda en un juicio de desahucio?

En primer lugar, hay que destacar que el empleo de este cauce lo es por razón de la materia, como hemos señalado, por lo que siempre será precisa la intervención de abogado y procurador, pues ésta solo se excluye en los juicios verbales cuya determinación se haya efectuado por razón de la cuantía –no de la materia- y ésta no exceda de 2.000 euros.

Al respecto de la cuantía de la demanda, a fin de graduar el acceso a la casación por conducto del art. 477.2.2.º LEC, a falta de interés casacional, y con repercusión en punto a las costas limitadas por el art. 394.3 LEC, se prevenía una regla específica para los juicios sobre arrendamientos de bienes en el art. 251.9.ª LEC, en la redacción anterior a la Ley 19/2009, cuyo inciso final remitía a lo dispuesto en la regla tercera si se reclamaba la posesión del bien arrendado, esto es, la fijación de la cuantía por el precio corriente en el mercado o en la contratación de bienes de la misma clase al tiempo de interponerse la demanda.
En la demanda se deben fijar con claridad los datos de identificación del demandado, así como el domicilio y residencia en que pueda ser emplazado (artículo 399.1 de la LEC).
Con relación a la determinación del domicilio del demandado en los desahucios, muy importante en orden a que las citaciones permiten avanzar en el trámite, se introducen por la Ley 19/2009 dos párrafos, segundo y tercero, en el apartado 3 del art. 155 LEC, que se inscribe en los procesos del art. 250.1.1.º LEC, que como sabemos son los verbales de reclamación de rentas y cantidades debidas, de desahucio por impago de rentas y cantidades debidas por el arrendatario o por expiración de plazo.

La reforma por Ley 23/2003 había normado que pudiera designarse a los efectos de notificaciones como domicilio del demandado la vivienda o local arrendado, y la dicción agregada ahora al primero de dichos párrafos advierte que "se entenderá que si las partes no han acordado señalar en el contrato de arrendamiento un domicilio en el que se llevarán a cabo los actos de comunicación, éste será, a todos los efectos, el de la vivienda o local arrendado".

De esta manera, se produce una presunción legal muy útil, puesto que, en defecto de haberse pactado expresamente un domicilio para actos de comunicación, se presume siempre el de la vivienda o local del contrato, que será conocido por el demandante, y la inviabilidad de notificación en el mismo desencadenará la notificación ficticia.

¿En qué consiste la solicitud anticipada de lanzamiento en un juicio de desahucio?

Con la introducción del inciso último del art. 437.3 LEC por la Ley 19/2009, la demanda puede interesar que se tenga ya por solicitada la ejecución del lanzamiento en la fecha y hora que se fijará por el Juzgado y, por tanto, no procede repetir la solicitud una vez firme la sentencia, como venía aplicándose en el régimen pretérito.

En la resolución que se dicte teniendo por opuesto al demandado el Juzgado fijará día y hora para que tenga lugar, en su caso, el lanzamiento, que deberá producirse antes de treinta días desde la fecha de la vista, advirtiendo al demandado que, en caso de que la sentencia sea condenatoria y no se recurra, se procederá al lanzamiento en la fecha fijada, sin necesidad de notificación posterior (art. 440.4 LEC).

Novedad introducida por la reforma de la Ley 4/2013 en el art. 549.3 LEC es que la solicitud de lanzamiento en la demanda de desahucio será suficiente también para la ejecución directa de los decretos que pongan fin al desahucio, sin necesidad de ningún otro trámite, procediendo el lanzamiento en la fecha que se hubiera fijado al ordenar la realización del requerimiento al demandado.

¿Qué implica la condonación condicional en la demanda en un juicio de desahucio?

En la demanda de desahucio de finca urbana por falta de pago de rentas o cantidades asimiladas, o por expiración legal o contractual del plazo, el art. 437.3 LEC contempla la posibilidad de que el demandante anuncie en la demanda que asume un compromiso de condonar al arrendatario una cantidad que concrete de la deuda y de las costas, bajo condición del desalojo voluntario de la finca en el plazo que también indique, que nunca podrá ser inferior a quince días desde la notificación de la demanda.

Además de la viabilidad de la enervación, en los casos de demandas de desahucio por falta de pago de rentas o cantidades debidas, el compromiso de condonación provisional del art. 437.3 LEC se le pondrá de manifiesto al demandado en el requerimiento previo a la eventual vista, y la aceptación de este compromiso equivaldrá a un allanamiento con los efectos del art. 21 (art. 440.3 LEC).

¿Existe la posibilidad de allanamiento en el juicio de desahucio?

En los juicios de desahucio lógicamente también cabe el desistimiento del actor, la suspensión instada por ambas partes por sesenta, días, y el allanamiento y transacción, que con carácter general se prevén como actos de disposición del objeto procesal en la LEC.

El allanamiento común se producirá cuando el demandado voluntariamente entregue la posesión del local o vivienda antes de la celebración de la vista, que es cuando habría de contestar, por ejemplo, dejando las llaves al arrendador o en el Juzgado, de manera que se dictará la resolución correspondiente, que será la sentencia de desahucio, cuando éste se ejercite en solitario, sin que la vista se celebre, o el auto de allanamiento parcial del art. 21.2 LEC, al ejercitarse otras acciones acumuladas, en que la vista se celebrará cuando se insista en la continuación del proceso para resolver las demás acciones no allanadas. En cuanto a las costas se estará por lo previsto en el art. 395 LEC.

Pues bien, si el allanamiento se verifica con relación al compromiso con efectos de transacción del art. 437.3 LEC, la resolución que homologue la transacción declarará que, de no cumplirse con el plazo del desalojo establecido en la transacción, ésta quedará sin efecto, y que se llevará a cabo el lanzamiento sin más trámite y sin notificación alguna al condenado, en el día y hora fijadas en la citación si ésta es de fecha posterior, o en el día y hora que se señale en dicha resolución homologadora (nuevo art. 21.3 LEC).

¿Cómo se realiza la prueba en los desahucios?

Es innegable destacar que la prueba es fácil en estos casos, ya que si el inquilino no ha ingresado en la cuenta que le comunicó el arrendador las mensualidades pactadas o entrega en mano con recibo expedido a cambio será el moroso el que tenga que acreditar que sí pagó, por lo que habrá que aportar el contrato de arrendamiento y los recibos impagados.

¿Cómo se lleva a cabo la tramitación preferente de los juicios de desahucio?

En principio, no existe una definición en la tramitación preferente. Manuel José López Orellana señala que la regulación anterior no establecía tramitación preferente respecto a los procesos arrendaticios urbanos, salvo en el caso del número 2 de la disposición adicional 5.ª de la Ley de 1994 para los recursos contra sentencias en las materias arrendaticias urbanas, tanto ante las Audiencias Provinciales como ante los Tribunales Superiores. Pero así ocurría en la práctica de Juzgados y Tribunales, por el carácter especial y sumario en el caso del juicio de desahucio, y al no existir normas rígidas de orden de señalamientos.

Entiende este autor que esta situación puede entenderse que ha cambiado, en principio, con la Ley Procesal civil, que solo reserva la tramitación preferente de manera explícita a una serie de supuestos: procesos que pretendan la tutela del derecho al honor, a la intimidad, y a la propia imagen, y las que pidan la tutela de cualquier otro derecho fundamental (artículo 249 LEC); a la tramitación y decisión de la apelación de autos de inadmisión de demanda por falta de requisitos que la ley exija para casos especiales (artículo 455.3 LEC); contra el auto que deniegue la ejecución provisional (artículo 527.4 LEC); contra el que deniega medidas cautelares (artículo 736.1 LEC), de los recursos de queja (artículo 494 LEC), y la ejecución provisional de las sentencias en las que se tutelen derechos fundamentales (artículo 524.5 LEC). Pero no se mencionan los procesos arrendaticios.

¿Cómo se desarrolla el juicio de desahucio?

En todos los casos de desahucio, si el demandado, convenientemente citado con esta admonición, la cual está prevista en el art. 440.4 LEC, no comparece, "se declarará el desahucio sin más trámites".

En los casos de proceso sumario recuperatorio de la finca dada en arriendo, rústica o urbana, por desahucio por falta de pago de la renta o cantidades debidas por el arrendatario, a éste sólo se le permitirá alegar y probar el pago (excepción de fondo) o las circunstancias relativas a la procedencia de la enervación (excepción procesal) (art. 444.1 LEC).

El art. 441.1 ter LEC, introducido por la reforma operada por Real Decreto-ley 21/2018, de 14 de diciembre, de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler, estableció que en el requerimiento de pago al demandado, se informará al mismo de la posibilidad de que acuda a los servicios sociales, y en su caso, de la posibilidad de autorizar la cesión de sus datos a estos, a efectos de que puedan apreciar la posible situación de vulnerabilidad.

En caso de que la Administración competente apreciase indicios de la existencia de dicha situación, se notificará al órgano judicial inmediatamente. Recibida dicha comunicación, el Letrado de la Administración de Justicia suspenderá el proceso hasta que se adopten las medidas que los servicios sociales estimen oportunas, durante un plazo máximo de suspensión de un mes a contar desde la recepción de la comunicación de los Servicios Sociales al órgano judicial, o de dos meses, dependiendo si el arrendador es persona física o jurídica. Una vez adoptadas las medidas o transcurrido el plazo se alzará la suspensión y continuará el procedimiento por sus trámites. En estos supuestos, la cédula de emplazamiento al demandado habrá de contener datos de identificación de los Servicios Sociales a los que puede acudir el ciudadano.
El citado RDLey 21/2018 quedó derogado desde el 22 de enero de 2019, al no haber superado el trámite de convalidación en el Congreso de los Diputados, por lo que esta previsión legal desapareció.

No obstante, pese a la derogación, los plazos de suspensión de los lanzamientos y la intervención de los servicios sociales han sido habituales. De hecho, tras la derogación del RDLey 21/2018, por no haberse convalidado por el Congreso de los Diputados, el Gobierno aprobó un nuevo RD Ley 7/2019, de 1 de marzo, de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler, aplicable a los contratos de arrendamiento suscritos a partir de la entrada en vigor del citado Real Decreto-Ley, el 6 de marzo de 2019, que vuelve a introducir previsiones similares a las derogadas. En concreto:
En el requerimiento de pago por el Juzgado se informará al arrendatario de la posibilidad de acudir a los servicios sociales, que podrá actuar, incluso pedir la suspensión del proceso durante un mes o dos, dependiendo si el arrendador es persona física o jurídica. A efectos del desahucio, el Juzgado en la notificación correspondiente, deberá indicar día y hora exactos. Es decir, se prohíben los lanzamientos abiertos en los procesos de desahucio por impago de rentas u otras cantidades debidas (arts. 440.3 y 4 LEC).
Se notificará al arrendatario en la demanda de desahucio por falta de pago la posibilidad de acudir a los servicios sociales para que se pueda apreciar la posible situación de "vulnerabilidad", permitiendo que, previa comunicación de los citados servicios, se pueda suspender el proceso durante un mes o tres, dependiendo si el arrendador es persona física o jurídica (art. 441.5 LEC).
En cualquier caso, de conformidad con la legislación vigente, si el demandado no atendiere el requerimiento de pago o no compareciere para oponerse o allanarse, el Letrado de la Administración de Justicia dictará decreto dando por terminado el juicio de desahucio y se procederá al lanzamiento en la fecha fijada.
Si el demandado atendiere el requerimiento en cuanto al desalojo del inmueble sin formular oposición ni pagar la cantidad que se reclamase, el Letrado de la Administración de Justicia lo hará constar, y dictará decreto dando por terminado el procedimiento, y dejando sin efecto la diligencia de lanzamiento, a no ser que el demandante interese su mantenimiento para que se levante acta sobre el estado en que se encuentre la finca, dando traslado al demandante para que inste el despacho de ejecución en cuanto a la cantidad reclamada, bastando para ello con la mera solicitud.
Si el demandado formulara oposición, se celebrará la vista en la fecha señalada.

¿Cómo concluye el juicio de desahucio?

El art. 440.4 LEC previene que en todos los casos de desahucio el demandado, una vez citado para la vista de juicio verbal, queda citado para recibir la notificación de la sentencia, el sexto día siguiente a contar del señalado para tal vista.

Terminada la vista, en los juicios verbales en que se pida el desahucio de finca urbana, debe dictarse sentencia en los cinco días siguientes, convocándose en el acto de la vista a las partes a la sede del Tribunal para recibir la notificación, que tendrá lugar el día más próximo posible dentro de los cinco siguientes al de la sentencia (art. 447.1, párrafo 1.º LEC).

Sin perjuicio de lo anterior, en las sentencias de condena por allanamiento a que se refieren los apartados 3 de los arts. 437 y 440 LEC, en previsión de que no se verifique por el arrendatario el desalojo voluntario en el plazo señalado, se fijará con carácter subsidiario día y hora en que tendrá lugar, en su caso, el lanzamiento directo del demandado, que se llevará a término sin necesidad de ulteriores trámites en un plazo no superior a 15 días desde la finalización de dicho periodo voluntario. Del mismo modo, en las sentencias de condena por incomparecencia del demandado, se procederá al lanzamiento en la fecha fijada sin más trámite (art. 447.1, párrafo 2.º LEC).

¿Qué requisitos se aplican para recurrir las sentencias (art. 449.1 y 2 LEC)?

Como incluido el juicio de desahucio entre los que llevan aparejado el lanzamiento, se añaden requisitos a los genéricos para recurrir las sentencias recaídas, en las vías de apelación, recurso extraordinario por infracción procesal o casación:

- La válida interposición exige manifestar, acreditándolo por escrito, tener satisfechas las rentas vencidas y las que con arreglo al contrato deba pagar adelantadas.

- La sustanciación exige durante todo su curso que el demandado recurrente pague los plazos que venzan o los que deba adelantar.

Cabe que el arrendatario adelante o consigne el pago de varios periodos no vencidos, los cuales se sujetarán a liquidación una vez firme la sentencia, sin que se consideren, en ningún caso, novación del contrato.

Debe señalarse también la improcedencia del recurso de queja en los procesos de desahucio de finca urbana o rústica, cuando la sentencia que procediera dictar en su caso no tuviese la consideración de cosa juzgada, que se introduce como novedad de la Ley 19/2009 en aras de evitar indeseables efectos dilatorios que se producen habitualmente en estos procedimientos, para lo que se añade un nuevo párrafo al art. 494 LEC. Como conforme al art. 447.2 LEC no producen efectos de cosa juzgada las sentencias que decidan sobre la pretensión de desahucio o recuperación de finca, rústica o urbana, dada en arrendamiento, por impago de la renta o alquiler o por expiración legal o contractual del plazo, el recurso no procederá en estos procesos.

Tomado de Guías Wolters Kluwer

Artículo 21. Allanamiento.

1. Cuando el demandado se allane a todas las pretensiones del actor, el tribunal dictará sentencia condenatoria de acuerdo con lo solicitado por éste, pero si el allanamiento se hiciera en fraude de ley o supusiera renuncia contra el interés general o perjuicio de tercero, se dictará auto rechazándolo y seguirá el proceso adelante.
2. Cuando se trate de un allanamiento parcial el tribunal, a instancia del demandante, podrá dictar de inmediato auto acogiendo las pretensiones que hayan sido objeto de dicho allanamiento.

Para ello será necesario que, por la naturaleza de dichas pretensiones, sea posible un pronunciamiento separado que no prejuzgue las restantes cuestiones no allanadas, respecto de las cuales continuará el proceso. Este auto será ejecutable conforme a lo establecido en los artículos 517 y siguientes de esta Ley.

3. Si el allanamiento resultase del compromiso con efectos de transacción previsto en el apartado 3 del artículo 437 para los juicios de desahucio por falta de pago de rentas o cantidades debidas, o por expiración legal o contractual del plazo, la resolución que homologue la transacción declarará que, de no cumplirse con el plazo del desalojo establecido en la transacción, ésta quedará sin efecto, y que se llevará a cabo el lanzamiento sin más trámite y sin notificación alguna al condenado, en el día y hora fijadas en la citación si ésta es de fecha posterior, o en el día y hora que se señale en dicha resolución.

Artículo 22. Terminación del proceso por satisfacción extraprocesal o carencia sobrevenida de objeto. Caso especial de enervación del desahucio.

1. Cuando, por circunstancias sobrevenidas a la demanda y a la reconvención, dejare de haber interés legítimo en obtener la tutela judicial pretendida, porque se hayan satisfecho, fuera del proceso, las pretensiones del actor y, en su caso, del demandado reconviniente o por cualquier otra causa, se pondrá de manifiesto esta circunstancia y, si hubiere acuerdo de las partes, se decretará por el Letrado de la Administración de Justicia la terminación del proceso, sin que proceda condena en costas.
2. Si alguna de las partes sostuviere la subsistencia de interés legítimo, negando motivadamente que se haya dado satisfacción extraprocesal a sus pretensiones o con otros argumentos, el Letrado de la Administración de Justicia convocará a las partes, en el plazo de diez días, a una comparecencia ante el Tribunal que versará sobre ese único objeto. Terminada la comparecencia, el tribunal decidirá mediante auto, dentro de los diez días siguientes, si procede, o no, continuar el juicio, imponiéndose las costas de estas actuaciones a quien viere rechazada su pretensión.
3. Contra el auto que ordene la continuación del juicio no cabrá recurso alguno. Contra el que acuerde su terminación, cabrá recurso de apelación.
4. Los procesos de desahucio de finca urbana o rústica por falta de pago de las rentas o cantidades debidas por el arrendatario terminarán mediante decreto dictado al efecto por el letrado de la Administración de Justicia si, requerido aquél en los términos previstos en el apartado 3 del artículo 440, paga al actor o pone a su disposición en el Tribunal o notarialmente, dentro del plazo conferido en el requerimiento, el importe de las cantidades reclamadas en la demanda y el de las que adeude en el momento de dicho pago enervador del desahucio.

Si el demandante se opusiera a la enervación por no cumplirse los anteriores requisitos, se citará a las partes a la vista prevenida en el artículo 443 de esta Ley, tras la cual el Juez dictará sentencia por la que declarará enervada la acción o, en otro caso, estimará la demanda habiendo lugar al desahucio.
Lo dispuesto en el párrafo anterior no será de aplicación cuando el arrendatario hubiera enervado el desahucio en una ocasión anterior, excepto que el cobro no hubiera tenido lugar por causas imputables al arrendador, ni cuando el arrendador hubiese requerido de pago al arrendatario por cualquier medio fehaciente con, al menos, treinta días de antelación a la presentación de la demanda y el pago no se hubiese efectuado al tiempo de dicha presentación.

5. La resolución que declare enervada la acción de desahucio condenará al arrendatario al pago de las costas devengadas, salvo que las rentas y cantidades debidas no se hubiesen cobrado por causas imputables al arrendador.

Artículo 52. Competencia territorial en casos especiales.

1. No se aplicarán los fueros establecidos en los artículos anteriores y se determinará la competencia de acuerdo con lo establecido en el presente artículo en los casos siguientes:

1.º En los juicios en que se ejerciten acciones reales sobre bienes inmuebles será tribunal competente el del lugar en que esté sita la cosa litigiosa. Cuando la acción real se ejercite sobre varias cosas inmuebles o sobre una sola que esté situada en diferentes circunscripciones, será tribunal competente el de cualquiera de éstas, a elección del demandante.
7.º En los juicios sobre arrendamientos de inmuebles y en los de desahucio, será competente el tribunal del lugar en que esté sita la finca.

Artículo 155. Actos de comunicación con las partes aún no personadas o no representadas por procurador. Domicilio.

3. A efectos de actos de comunicación, podrá designarse como domicilio el que aparezca en el padrón municipal o el que conste oficialmente a otros efectos, así como el que aparezca en Registro oficial o en publicaciones de Colegios profesionales, cuando se tratare, respectivamente, de empresas y otras entidades o de personas que ejerzan profesión para la que deban colegiarse obligatoriamente. También podrá designarse como domicilio, a los referidos efectos, el lugar en que se desarrolle actividad profesional o laboral no ocasional.

Artículo 164. Comunicación edictal.

Cuando, practicadas en su caso las averiguaciones a que se refiere el artículo 156, no pudiere conocerse el domicilio del destinatario de la comunicación, o cuando no pudiere hallársele ni efectuarse la comunicación con todos sus efectos, conforme a lo establecido en los artículos anteriores, o cuando así se acuerde en el caso a que se refiere el apartado 2 del artículo 157, el Letrado de la Administración de Justicia, consignadas estas circunstancias, mandará que se haga la comunicación fijando la copia de la resolución o la cédula en el tablón de anuncios de la oficina judicial de conformidad con la Ley 18/2011, de 5 de julio, reguladora del uso de las tecnologías de la información y la comunicación en la Administración de Justicia, salvaguardando en todo caso los derechos e intereses de menores, así como otros derechos y libertades que pudieran verse afectados por la publicidad de los mismos.

Tal publicidad podrá ser sustituida, en los términos que reglamentariamente se determinen, por la utilización de otros medios telemáticos, informáticos o electrónicos. Sólo a instancia de parte, y a su costa, se publicará en el "Boletín Oficial" de la provincia, en el de la Comunidad Autónoma, en el "Boletín Oficial del Estado" o en un diario de difusión nacional o provincial.
En todo caso en la comunicación o publicación a que se refieren los párrafos anteriores, en atención al superior interés de los menores y para preservar su intimidad, deberán omitirse los datos personales, nombres y apellidos, domicilio, o cualquier otro dato o circunstancia que directa o indirectamente pudiera permitir su identificación.
En los procesos de desahucio de finca urbana o rústica por falta de pago de rentas o cantidades debidas o por expiración legal o contractual del plazo y en los procesos de reclamación de estas rentas o cantidades debidas, cuando no pudiere hallársele ni efectuarle la comunicación al arrendatario en los domicilios designados en el párrafo segundo del apartado 3 del artículo 155, ni hubiese comunicado de forma fehaciente con posterioridad al contrato un nuevo domicilio al arrendador, al que éste no se hubiese opuesto, se procederá, sin más trámites, a fijar la cédula de citación o requerimiento en el tablón de anuncios de la oficina judicial.

Artículo 220. Condenas a futuro.

2. En los casos de reclamaciones de rentas periódicas, cuando la acción de reclamación se acumule a la acción de desahucio por falta de pago o por expiración legal o contractual del plazo, y el demandante lo hubiere interesado expresamente en su escrito de demanda, la sentencia, el auto o el decreto incluirán la condena a satisfacer también las rentas debidas que se devenguen con posterioridad a la presentación de la demanda hasta la entrega de la posesión efectiva de la finca, tomándose como base de la liquidación de las rentas futuras, el importe de la última mensualidad reclamada al presentar la demanda.

Artículo 249. Ámbito del juicio ordinario.

1. Se decidirán en el juicio ordinario, cualquiera que sea su cuantía:

6.º Las que versen sobre cualesquiera asuntos relativos a arrendamientos urbanos o rústicos de bienes inmuebles, salvo que se trate de reclamaciones de rentas o cantidades debidas por el arrendatario o del desahucio por falta de pago o por extinción del plazo de la relación arrendaticia, o salvo que sea posible hacer una valoración de la cuantía del objeto del procedimiento, en cuyo caso el proceso será el que corresponda a tenor de las reglas generales de esta Ley.

Artículo 250. Ámbito del juicio verbal.

1. Se decidirán en juicio verbal, cualquiera que sea su cuantía, las demandas siguientes:

1.º Las que versen sobre reclamación de cantidades por impago de rentas y cantidades debidas y las que, igualmente, con fundamento en el impago de la renta o cantidades debidas por el arrendatario, o en la expiración del plazo fijado contractual o legalmente, pretendan que el dueño, usufructuario o cualquier otra persona con derecho a poseer una finca rústica o urbana dada en arrendamiento, ordinario o financiero o en aparcería, recuperen la posesión de dicha finca.
2.º Las que pretendan la recuperación de la plena posesión de una finca rústica o urbana, cedida en precario, por el dueño, usufructuario o cualquier otra persona con derecho a poseer dicha finca.
3.º Las que pretendan que el tribunal ponga en posesión de bienes a quien los hubiere adquirido por herencia si no estuvieren siendo poseídos por nadie a título de dueño o usufructuario.
4.º Las que pretendan la tutela sumaria de la tenencia o de la posesión de una cosa o derecho por quien haya sido despojado de ellas o perturbado en su disfrute. Podrán pedir la inmediata recuperación de la plena posesión de una vivienda o parte de ella, siempre que se hayan visto privados de ella sin su consentimiento, la persona física que sea propietaria o poseedora legítima por otro título, las entidades sin ánimo de lucro con derecho a poseerla y las entidades públicas propietarias o poseedoras legítimas de vivienda social.

Artículo 252. Reglas especiales en casos de procesos con pluralidad de objetos o de partes.

Cuando en el proceso exista pluralidad de objetos o de partes, la cuantía de la demanda se calculará de acuerdo con las reglas siguientes:

1.ª Cuando en la demanda se acumulen varias acciones principales, que no provengan de un mismo título, la cuantía de la demanda vendrá determinada por la cuantía de la acción de mayor valor. Idéntico criterio se seguirá para el caso de que las acciones estén acumuladas de forma eventual.
2.ª Si las acciones acumuladas provienen del mismo título o con la acción principal se piden accesoriamente intereses, frutos, rentas o daños y perjuicios, la cuantía vendrá determinada por la suma del valor de todas las acciones acumuladas. Pero si el importe de cualquiera de las acciones no fuera cierto y líquido, sólo se tomará en cuenta el valor de las acciones cuyo importe sí lo fuera. Para la fijación del valor no se tomarán en cuenta los frutos, intereses o rentas por correr, sino sólo los vencidos. Tampoco se tomará en cuenta la petición de condena en costas.

Sin perjuicio de lo anterior, si las acciones acumuladas fueran la de desahucio por falta de pago o por expiración legal o contractual del plazo, y la de reclamación de rentas o cantidades debidas, la cuantía de la demanda vendrá determinada por la acción de mayor valor.

3.ª Cuando en una misma demanda se acumulen varias acciones reales referidas a un mismo bien mueble o inmueble, la cuantía nunca podrá ser superior al valor de la cosa litigiosa.
4.ª Cuando se reclamen varios plazos vencidos de una misma obligación se tomará en cuenta como cuantía la suma de los importes reclamados, salvo que se pida en la demanda declaración expresa sobre la validez o eficacia de la obligación, en que se estará al valor total de la misma. Si el importe de alguno de los plazos no fuera cierto, se excluirá éste del cómputo de la cuantía.
5.ª No afectarán a la cuantía de la demanda, o a la de la clase de juicio a seguir por razón de la cuantía, la reconvención ni la acumulación de autos.
6.ª La concurrencia de varios demandantes o de varios demandados en una misma demanda en nada afectará a la determinación de la cuantía, cuando la petición sea la misma para todos ellos. Lo mismo ocurrirá cuando los demandantes o demandados lo sean en virtud de vínculos de solidaridad.
7.ª Cuando la pluralidad de partes determine también la pluralidad de las acciones afirmadas, la cuantía se determinará según las reglas de determinación de la cuantía que se contienen en este artículo. 8.ª En caso de ampliación de la demanda, se estará también a lo ordenado en las reglas anteriores.

Artículo 437. Forma de la demanda. Acumulación objetiva y subjetiva de acciones.

1. El juicio verbal principiará por demanda, con el contenido y forma propios del juicio ordinario, siendo también de aplicación lo dispuesto para dicho juicio en materia de preclusión de alegaciones y litispendencia.
2. No obstante, en los juicios verbales en que no se actúe con abogado y procurador, el demandante podrá formular una demanda sucinta, donde se consignarán los datos y circunstancias de identificación del actor y del demandado y el domicilio o los domicilios en que pueden ser citados, y se fijará con claridad y precisión lo que se pida, concretando los hechos fundamentales en que se basa la petición. A tal fin, se podrán cumplimentar unos impresos normalizados que se hallarán a su disposición en el órgano judicial correspondiente.
3. Si en la demanda se solicitase el desahucio de finca urbana por falta de pago de las rentas o cantidades debidas al arrendador, o por expiración legal o contractual del plazo, el demandante podrá anunciar en ella que asume el compromiso de condonar al arrendatario todo o parte de la deuda y de las costas, con expresión de la cantidad concreta, condicionándolo al desalojo voluntario de la finca dentro del plazo que se indique por el arrendador, que no podrá ser inferior al plazo de quince días desde que se notifique la demanda. Igualmente, podrá interesarse en la demanda que se tenga por solicitada la ejecución del lanzamiento en la fecha y hora que se fije por el juzgado a los efectos señalados en el apartado 3 del artículo 549. 3 bis.

Cuando se solicitase en la demanda la recuperación de la posesión de una vivienda o parte de ella a la que se refiere el párrafo segundo del numeral 4.º del apartado 1 del artículo 250, aquélla podrá dirigirse genéricamente contra los desconocidos ocupantes de la misma, sin perjuicio de la notificación que de ella se realice a quien en concreto se encontrare en el inmueble al tiempo de llevar a cabo dicha notificación. A la demanda se deberá acompañar el título en que el actor funde su derecho a poseer.

4. No se admitirá en los juicios verbales la acumulación objetiva de acciones, salvo las excepciones siguientes:

3.ª La acumulación de las acciones en reclamación de rentas o cantidades análogas vencidas y no pagadas, cuando se trate de juicios de desahucios de finca por falta de pago o por expiración legal o contractual del plazo, con independencia de la cantidad que se reclame. Asimismo, también podrán acumularse las acciones ejercitadas contra el fiador o avalista solidario previo requerimiento de pago no satisfecho.

Artículo 439. Inadmisión de la demanda en casos especiales.

3. No se admitirán las demandas de desahucio de finca urbana por falta de pago de las rentas o cantidades debidas por el arrendatario si el arrendador no indicare las circunstancias concurrentes que puedan permitir o no, en el caso concreto, la enervación del desahucio.

Artículo 440. Citación para la vista.

3. En los casos de demandas en las que se ejercite la pretensión de desahucio por falta de pago de rentas o cantidades debidas, acumulando o no la pretensión de condena al pago de las mismas, el Letrado de la Administración de Justicia, tras la admisión, y previamente a la vista que se señale, requerirá al demandado para que, en el plazo de diez días, desaloje el inmueble, pague al actor o, en caso de pretender la enervación, pague la totalidad de lo que deba o ponga a disposición de aquel en el tribunal o notarialmente el importe de las cantidades reclamadas en la demanda y el de las que adeude en el momento de dicho pago enervador del desahucio;

o en otro caso comparezca ante éste y alegue sucintamente, formulando oposición, las razones por las que, a su entender, no debe, en todo o en parte, la cantidad reclamada o las circunstancias relativas a la procedencia de la enervación.
Si el demandante ha expresado en su demanda que asume el compromiso a que se refiere el apartado 3 del artículo 437, se le pondrá de manifiesto en el requerimiento, y la aceptación de este compromiso equivaldrá a un allanamiento con los efectos del artículo 21.
Además, el requerimiento expresará el día y la hora que se hubieran señalado para que tengan lugar la eventual vista en caso de oposición del demandando, para la que servirá de citación, y el día y la hora exactos para la práctica del lanzamiento en caso de que no hubiera oposición.
Asimismo se expresará que en caso de solicitar asistencia jurídica gratuita el demandado, deberá hacerlo en los tres días siguientes a la práctica del requerimiento, así como que la falta de oposición al requerimiento supondrá la prestación de su consentimiento a la resolución del contrato de arrendamiento que le vincula con el arrendador.
El requerimiento se practicará en la forma prevista en el artículo 161 de esta Ley, teniendo en cuenta las previsiones contenidas en apartado 3 del artículo 155 y en el último párrafo del artículo 164, apercibiendo al demandado de que, de no realizar ninguna de las actuaciones citadas, se procederá a su inmediato lanzamiento, sin necesidad de notificación posterior, así como de los demás extremos comprendidos en el apartado siguiente de este mismo artículo.
Si el demandado no atendiere el requerimiento de pago o no compareciere para oponerse o allanarse, el Letrado de la Administración de Justicia dictará decreto dando por terminado el juicio de desahucio y se procederá el lanzamiento en el día y la hora fijadas.
Si el demandado atendiere el requerimiento en cuanto al desalojo del inmueble sin formular oposición ni pagar la cantidad que se reclamase, el Letrado de la Administración de Justicia lo hará constar, y dictará decreto dando por terminado el procedimiento, y dejando sin efecto la diligencia de lanzamiento, a no ser que el demandante interese su mantenimiento para que se levante acta sobre el estado en que se encuentre la finca, dando traslado al demandante para que inste el despacho de ejecución en cuanto a la cantidad reclamada, bastando para ello con la mera solicitud.
En los dos supuestos anteriores, el decreto dando por terminado el juicio de desahucio, impondrá las costas al demandado e incluirá las rentas debidas que se devenguen con posterioridad a la presentación de la demanda hasta la entrega de la posesión efectiva de la finca, tomándose como base de la liquidación de las rentas futuras, el importe de la última mensualidad reclamada al presentar la demanda.
Si el demandado formulara oposición, se celebrará la vista en la fecha señalada.

4. En todos los casos de desahucio, también se apercibirá al demandado en el requerimiento que se le realice que, de no comparecer a la vista, se declarará el desahucio sin más trámites y que queda citado para recibir la notificación de la sentencia que se dicte el sexto día siguiente al señalado para la vista. Igualmente, en la resolución que se dicte teniendo por opuesto al demandado se fijará día y hora exactas para que tenga lugar, en su caso, el lanzamiento, que deberá verificarse antes de treinta días desde la fecha señalada para la vista, advirtiendo al demandado que, si la sentencia fuese condenatoria y no se recurriera, se procederá al lanzamiento en el día y la hora fijadas, sin necesidad de notificación posterior.

Artículo 441. Casos especiales en la tramitación inicial del juicio verbal.

3. En los casos del número 7.º del apartado 1 del artículo 250, tan pronto se admita la demanda, el tribunal adoptará las medidas solicitadas que, según las circunstancias, fuesen necesarias para asegurar en todo caso el cumplimiento de la sentencia que recayere.

Artículo 442. Inasistencia de las partes a la vista.

1. Si el demandante no asistiese a la vista, y el demandado no alegare interés legítimo en la continuación del proceso para que se dicte sentencia sobre el fondo, se tendrá en el acto por desistido a aquél de la demanda, se le impondrán las costas causadas y se le condenará a indemnizar al demandado comparecido, si éste lo solicitare y acreditare los daños y perjuicios sufridos.
2. Si no compareciere el demandado, se procederá a la celebración del juicio.

Artículo 444. Reglas especiales sobre contenido de la vista.

2. En los casos del número 7.o del apartado 1 del artículo 250, el demandado sólo podrá oponerse a la demanda si, en su caso, presta la caución determinada por el tribunal en cualquiera de las formas previstas en el párrafo segundo del apartado 2 del artículo 64 de esta Ley. La oposición del demandado únicamente podrá fundarse en alguna de las causas siguientes:

1.º Falsedad de la certificación del Registro u omisión en ella de derechos o condiciones inscritas, que desvirtúen la acción ejercitada.
2.º Poseer el demandado la finca o disfrutar el derecho discutido por contrato u otra cualquier relación jurídica directa con el último titular o con titulares anteriores o en virtud de prescripción, siempre que ésta deba perjudicar al titular inscrito.
3.º Que la finca o el derecho se encuentren inscritos a favor del demandado y así lo justifique presentando certificación del Registro de la Propiedad acreditativa de la vigencia de la inscripción.
4.º No ser la finca inscrita la que efectivamente posea el demandado.

Artículo 447. Sentencia. Ausencia de cosa juzgada en casos especiales.

2. No producirán efectos de cosa juzgada las sentencias que pongan fin a los juicios verbales sobre tutela sumaria de la posesión ni las que decidan sobre la pretensión de desahucio o recuperación de finca, rústica o urbana, dada en arrendamiento, por impago de la renta o alquiler o por expiración legal o contractual del plazo, y sobre otras pretensiones de tutela que esta Ley califique como sumarias.

Artículo 494. Resoluciones recurribles en queja.

No procederá el recurso de queja en los procesos de desahucios de finca urbana y rústica, cuando la sentencia que procediera dictar en su caso no tuviese la consideración de cosa juzgada.

Artículo 497. Régimen de notificaciones.

1. La resolución que declare la rebeldía se notificará al demandado por correo, si su domicilio fuere conocido y, si no lo fuere, mediante edictos. Hecha esta notificación, no se llevará a cabo ninguna otra, excepto la de la resolución que ponga fin al proceso.
2. La sentencia o resolución que ponga fin al proceso se notificará al demandado personalmente, en la forma prevista en el artículo 161 de esta ley. Pero si el demandado se hallare en paradero desconocido, la notificación se hará publicando un extracto de la misma por medio de edicto, que se publicará en el Boletín Oficial de la Comunidad Autónoma o en el Boletín Oficial del Estado.

Lo mismo será de aplicación para las sentencias dictadas en apelación, en recurso extraordinario por infracción procesal o en casación.
Cuando se trate de sentencia condenatoria de desahucio por falta de pago de rentas o cantidades debidas, o por expiración legal o contractual del plazo, y el demandado citado en forma no hubiera comparecido en la fecha o en el plazo señalado en la citación, la notificación se hará por medio de edictos fijando copia de la sentencia en el tablón de anuncios de la Oficina Judicial.

3. No será necesaria la publicación de edictos en el "Boletín Oficial" de la Comunidad Autónoma o en el ''Boletín Oficial del Estado'' en aquellos procedimientos en los que la sentencia no tenga efecto de cosa juzgada y en los procesos de desahucio en los que se acumule la acción de reclamación de las rentas y cantidades debidas. En estos casos bastará la publicidad del edicto en el tablón de anuncios de la Oficina Judicial.
4. Esta publicación podrá ser sustituida, en los términos que reglamentariamente se determinen, por la utilización de medios telemáticos, informáticos o electrónicos, conforme a lo previsto en el artículo 236 de la Ley Orgánica del Poder Judicial.

Artículo 549. Demanda ejecutiva. Contenido.

3. En la sentencia condenatoria de desahucio por falta de pago de las rentas o cantidades debidas, o por expiración legal o contractual del plazo, o en los decretos que pongan fin al referido desahucio si no hubiera oposición al requerimiento, la solicitud de su ejecución en la demanda de desahucio será suficiente para la ejecución directa de dichas resoluciones, sin necesidad de ningún otro trámite para proceder al lanzamiento en el día y hora señalados en la propia sentencia o en la fecha que se hubiera fijado al ordenar la realización del requerimiento al demandado.
4. El plazo de espera legal al que se refiere el artículo anterior no será de aplicación en la ejecución de resoluciones de condena de desahucio por falta de pago de rentas o cantidades debidas, o por expiración legal o contractual del plazo, que se regirá por lo previsto en tales casos. No obstante, cuando se trate de vivienda habitual, con carácter previo al lanzamiento, deberá haberse procedido en los términos del artículo 441.5 de esta Ley.

Artículo 703. Entrega de bienes inmuebles.

1. Si el título dispusiere la transmisión o entrega de un bien inmueble, una vez dictado el auto autorizando y despachando la ejecución, el Letrado de la Administración de Justicia responsable de la misma ordenará de inmediato lo que proceda según el contenido de la condena y, en su caso, dispondrá lo necesario para adecuar el Registro al título ejecutivo.

Si en el inmueble que haya de entregarse hubiere cosas que no sean objeto del título, el Letrado de la Administración de Justicia requerirá al ejecutado para que las retire dentro del plazo que señale.
Si no las retirare, se considerarán bienes abandonados a todos los efectos. En los casos de desahucio por falta de pago de rentas o cantidades debidas, o por expiración legal o contractual del plazo, para evitar demoras en la práctica del lanzamiento, previa autorización del Letrado de la Administración de Justicia, bastará con la presencia de un único funcionario con categoría de Gestor, que podrá solicitar el auxilio, en su caso, de la fuerza pública.

2. Cuando en el acto del lanzamiento se reivindique por el que desaloje la finca la titularidad de cosas no separables, de consistir en plantaciones o instalaciones estrictamente necesarias para la utilización ordinaria del inmueble, se resolverá en la ejecución sobre la obligación de abono de su valor, de instarlo los interesados en el plazo de cinco días a partir del desalojo.
3. De hacerse constar en el lanzamiento la existencia de desperfectos en el inmueble originados por el ejecutado o los ocupantes, se podrá acordar la retención y constitución en depósito de bienes suficientes del posible responsable, para responder de los daños y perjuicios causados, que se liquidarán, en su caso y a petición del ejecutante, de conformidad con lo previsto en los artículos 712 y siguientes.
4. Si con anterioridad a la fecha fijada para el lanzamiento, en caso de que el título consista en una sentencia dictada en un juicio de desahucio de finca urbana, se entregare la posesión efectiva al demandante, acreditándolo el arrendador ante el Letrado de la Administración de Justicia encargado de la ejecución, se dictará decreto declarando ejecutada la sentencia y cancelando la diligencia, a no ser que el demandante interese su mantenimiento para que se levante acta del estado en que se encuentre la finca.

Disposición adicional quinta. Medidas de agilización de determinados procesos civiles.

1. El Ministerio de Justicia, de acuerdo con la comunidad autónoma correspondiente con competencias en la materia, previo informe favorable del Consejo General del Poder Judicial, podrá crear Oficinas de Señalamiento Inmediato en aquellos partidos judiciales con separación entre Juzgados de Primera Instancia y Juzgados de Instrucción. Estas Oficinas tendrán carácter de servicio común procesal y desarrollarán funciones de registro, reparto y señalamiento de vistas, comparecencias y actuaciones en los procedimientos a que se refiere la presente disposición adicional.
2. En aquellos partidos judiciales donde se constituyan Oficinas de Señalamiento Inmediato se presentarán ante ellas las demandas y solicitudes que versen sobre las siguientes materias y siempre que al demandante o solicitante le sea posible designar un domicilio o residencia del demandado a efectos de su citación:

a) Reclamaciones de cantidad referidas en el apartado 2 del artículo 250 de esta ley.
b) Desahucios de finca urbana por expiración legal o contractual del plazo o por falta de pago de rentas o cantidades debidas y, en su caso, reclamaciones de estas rentas o cantidades cuando la acción de reclamación se acumule a la acción de desahucio.
c) Medidas cautelares previas o simultáneas a la demanda, a las que se refiere la regla 6ª del artículo 770.
d) Medidas provisionales de nulidad, separación o divorcio, previas o simultáneas a la demanda, previstas en los artículos 771 y 773.1.
e) Demandas de separación o divorcio solicitados de mutuo acuerdo, o por uno de los cónyuges con el consentimiento del otro.

3. Estas demandas y solicitudes presentadas ante las Oficinas de Señalamiento Inmediato se tramitarán conforme a las normas de esta ley, con las siguientes especialidades:

EJECUCIÓN DISPOSICIONES LEGALES

LEC PROCESO EJECUTIVO

LEC PROCESO ALIMENTOS

LEC NORMATIVA PROPIEDAD HORIZONTAL

LEC PROCEDIMIENTOS PROPIEDAD HORIZONTAL

LEC IMPUGNACIÓN ACUERDOS SOCIEDADES

LEC DIVISIÓN PATRIMONIOS

LEC FILIACIÓN Y MENORES

CÓDIGO CIVIL PROCESOS MATRIMONIALES

LEC PROCESOS MATRIMONIALES

LEC PROCESOS CAPACIDAD PERSONAS

LEC JUICIO MONITORIO