LEC PROCEDIMIENTOS LEY PROPIEDAD HORIZONTAL

Gimeno Sendra, Vicente

Morenilla Allard, Pablo

Comentario

I. Antecedentes, regulación. Tipología procesal y procedimental

La LPH de 1960, consecuente con esa deficiente política legislativa consistente en la proliferación de procedimientos especiales para otorgar una más rápida composición de los litigios que la que deparaban los procedimientos ordinarios, contemplaba tres tipos genéricos de procesos que, a su vez, encerraban nada menos que seis submaterias litigiosas, a saber: 

• 1.º) procesos para la formación de acuerdos comunitarios, que abarcaban los de A) formación de acuerdos en general, y B) los de adaptación de los Estatutos a la LPH; 
• 2.º) procesos para la impugnación de acuerdos de la Junta, los cuales eran susceptibles de ser sistematizados en: 
• A) procesos de impugnación de acuerdos contrarios a la ley o a los estatutos, 
• y B) de impugnación de acuerdos gravemente perjudiciales; 
• y 3.º) procesos para la privación del uso del piso o del local, que podían ser de 
• A) privación provisional contra el titular y ocupante, 
• y B) privación definitiva contra el infractor no titular.

Esta situación se mantuvo durante casi cuatro décadas, no obstante los drásticos cambios socioeconómicos que se produjeron en España en ese tiempo, en particular con la popularización de la propiedad por pisos y locales comerciales y de los complejos inmobiliarios privados, con la consecuente multiplicación de los conflictos que genera esa forma de copropiedad que reclamaban soluciones a los problemas de funcionamiento de los órganos de la comunidad. 

En especial, el régimen de la adopción de acuerdos de la Junta de propietarios y el incumplimiento por los propietarios u ocupantes de sus obligaciones respecto a la comunidad y a los demás comuneros, más concretamente, el pago de las cuotas correspondientes a los gastos de la comunidad, reclamaron la atención del legislador que, por las Leyes 2/1988, de 23 de febrero, y 3/1990, de 21 de junio, introdujo leves modificaciones en el texto original de 1960, que no afectaron a la pluralidad de procesos que preveía para afrontar con mayor rapidez la variedad de situaciones derivadas del funcionamiento de la llamada propiedad horizontal.

Sin embargo, la Ley 8/1999, de 6 de abril, supuso la primera reforma en profundidad del viejo texto, ampliando su ámbito a los complejos inmobiliarios privados que reúnan los requisitos que la propia Ley determina [en este sentido cfr. la SAP Asturias 5.ª, 19 julio 1999], en la misma línea de facilitar la adopción de acuerdos en la Junta de propietarios y de agilizar el cumplimiento por éstos de sus obligaciones con la comunidad y, de modo particular, el pago de las deudas comunitarias por los propietarios morosos. 

Pero el legislador de 1999 ha intentado, con solo parcial éxito, reducir la proliferación de procedimientos especiales, simplificando los motivos de impugnación de los acuerdos de la Junta de propietarios y configurando un nuevo proceso para la protección de la comunidad contra el ocupante, propietario o no del piso o local, que realizaba determinadas actividades contrarias a la ordenada convivencia o mediante la introducción, en este último supuesto, de un proceso especial monitorio, aunque en la Ley no se le da esta denominación, en línea con el que se establecía entonces Proyecto de reforma de la Ley de Enjuiciamiento Civil, en aquel momento en tramitación, para exigir el cumplimiento de la obligación del pago de las deudas comunitarias.

Tras la reforma de 1999, los procedimientos en materia de propiedad horizontal son los siguientes: 

• 1.º) el de formación de los acuerdos comunitarios; 
• 2.º) el de impugnación de los acuerdos de la Junta de propietarios; 
• 3.º) el de cesación de actividades prohibidas a los propietarios u ocupantes no propietarios; 
• y 4.º) el dirigido a obtener el pago de las deudas del propietario con la comunidad. 
• El transcurso del tiempo ha hecho obsoleto el procedimiento para la adaptación forzosa de los estatutos a la LPH, previsto en la disposición transitoria primera de la Ley de 1960, pero aún subsiste en el nuevo texto de la LPH: 
• la ley de 1999 no se refiere a este procedimiento, pero su disposición final única, apartado 2, establece un plazo de un año para que los estatutos de las comunidades de propietarios se adapten a la Ley, sin prever que los propietarios puedan instar del Juez esa adaptación. 
• Por tanto, su pervivencia en el texto vigente hace que se le incluya junto al procedimiento para la formación de acuerdos de la Junta.

La Ley 1/2000, de 7 de enero, de Enjuiciamiento Civil, ha introducido unas modificaciones a este régimen de la propiedad horizontal, aunque solamente para adaptarlo al nuevo sistema procesal unitario que establece por la doble vía de referencias expresas a las demandas en esta materia (arts. 52.1.8.º, 249.1.8.º, 449.4, 544.II, 812.2.2.º, 813 y 815.2 LEC), y de reforma puntual de la LPH (artículos 7.2 y 21), 

• previendo que los trámites procedimentales para los litigios que no versen exclusivamente sobre el pago de las deudas sociales serán los del juicio ordinario, cualquiera que sea su cuantía, 
• mientras que los relativos al pago de estas deudas, por contribución a los gastos generales y a la dotación del fondo de reserva que la reforma de la LPH de 1999 establecía, podrán tramitarse a través del proceso especial monitorio que la LEC regula, para lo cual vuelve a dar nueva redacción al art. 21 LPH.

Según la actual ordenación, los procedimientos mencionados han de solucionarse a través de los siguientes procesos:

• 1. El juicio especial contemplado en la LPH será el cauce aseguir para la composición de pretensiones que tengan por objeto obtener la formación judicial de los acuerdos y el nombramiento o el relevo judicial del presidente de la comunidad.
• 2. El juicio ordinario, cualquiera que sea su cuantía, con las modificaciones que la propia LEC y la LPH determinan, será de aplicación para, A) la impugnación de los acuerdos de la Junta de propietarios ilícitos o lesivos para la comunidad o para los propietarios; y B) la tramitación de la acción de cesación de actividades prohibidas a los propietarios u ocupantes no propietarios.
• 3. El proceso especial monitorio para obtener el pago de las deudas del propietario moroso a la comunidad.

II. Procedimiento para la formación de acuerdos en general

Como es sabido, para la válida adopción de los acuerdos en las Juntas de propietarios, requiere el art. 17 LPH determinadas reglas de quórum de asistencia y de unanimidad o mayoría en las votaciones, que las Leyes 2/1988, de 23 de febrero, 8/1999, de 6 de abril, y 19/2009, de 23 de noviembre, han mitigado notablemente dicho rígido sistema de mayorías. 

• Pues bien, precisamente para suplir este rígido sistema de votaciones, cuando no puedan alcanzarse aquellas reglas y fuera necesario para la copropiedad la adopción del acuerdo, los interesados pueden acudir a la autoridad judicial para que supla tales voluntades e imponga coactivamente el acuerdo (art. 17.4.ª.II LPH). Ello no obstante, las Leyes 2/1988, de 23 de febrero, y 8/1999, de 6 de abril, han mitigado notablemente este rígido sistema de mayorías.
• Por otra parte, la reforma de la LPH de 1999, no obstante su propósito simplificador, incurre, de nuevo, en el casuismo procesal introduciendo dos nuevos procedimientos: uno, en el que el recién nombrado presidente insta al juez para que le releve anulando el acuerdo de designación de la Junta de propietarios (art. 13.2.I); 
• otro, en el supuesto de imposibilidad de la Junta para nombrar presidente (art. 13.2.II). 
• El procedimiento para los dos supuestos es el establecido en el art. 17.4.ª.II LPH, lo que parece lógico ya que en ambos casos se trata de la formación de un acuerdo de la Junta de propietarios (art. 14.a) relativo al nombramiento de presidente o de la falta de ese acuerdo. 
• Sin embargo, la formulación de la Ley de 1999 introduce una variante en cuanto a la decisión del juez, que será «de plano» (art. 13.2.II), mientras que según el art. 17.4.ª.II lo será «en equidad», que debe interpretarse de conformidad con las normas generales de las sentencias (arts. 209y 210 LEC) comunes a los dos casos.

1. Naturaleza jurídica

La ausencia de una regulación detallada de los procedimientos ocasiona no pocos problemas teóricos y prácticos.

De entre los primeros, cabe destacar su naturaleza jurídica, con respecto ala cual, para un primer grupo de autores se trataría de un procedimiento de jurisdicción voluntaria, afirmación ésta que no resulta nada bizantina pues, de reclamarse dicha naturaleza, serían de aplicación en este proceso las normas del Libro III de la LEC de 1881, que permanecen vigentes hasta la promulgación de la futura nueva ley de Jurisdicción Voluntaria (cfr. la disp. derog. única 1.1.ª LEC de 2000).

Pero, un estudio más detenido de su objeto litigioso nos revela que, tanto la existencia (o posibilidad de existencia) de contradicción, como por los efectos materiales de la cosa juzgada que producen sus resoluciones judiciales, es justo convenir con TOMÉ PAULE en que se trata de un procedimiento que ha de ser enmarcado dentro de las normas de la «jurisdicción contenciosa».

Para este último autor nos encontraríamos ante un procedimiento plenario rápido y especial, afirmaciones éstas de las cuales tan solo puede ser compartida la segunda, puesto que los procedimientos plenarios rápidos eran los antiguos ordinarios de menor cuantía, verbal y cognición (FAIRÉN), según la LEC de 1881.

Nos encontramos, pues, ante un procedimiento especial por razones jurídico materiales, en el que se deduce y pretende una sentencia constitutiva, cual es la obtención judicial de un acuerdo.

La nueva LEC mantiene este procedimiento al no afectar al art. 17 LPH (reformado por la mencionada Ley 8/1999 y, posteriormente, por la Disp. Ad. 3.ª de la Ley 51/2003, de 2 de diciembre, de igualdad de oportunidades, no discriminación y accesibilidad universal de las personas con discapacidad) las modificaciones que realiza en la LPH (vide disp. final primera LEC), y, por tanto, no puede referirse al mismo cuando regula las especialidades del juicio ordinario, por razón de la materia litigiosa, que se limitan a las acciones que la LPH «otorga a las Juntas de propietarios y a éstos» (art. 249.1.8.º).

2. Competencia

La competencia objetiva la ostentan los Jueces de Primera Instancia, debido a la supresión de los Juzgados de Distrito (arts. 85.1.º LOPJ y 45 LEC), y la territorial los del lugar en que radique la finca (art. 52.1.8.º LEC).

3. Legitimación

A) Activa

La legitimación activa corresponde a cualquiera de los titulares interesados en la adopción del acuerdo. Por consiguiente, están legitimados el propietario (si algún piso perteneciera pro indiviso a varios propietarios éstos nombrarán un representante para que asista a la Junta y vote —art. 15.1.II LPH—) y el nudo propietario, que se entiende representado por el usufructuario en los términos del art. 15.1.III LPH. Por el contrario, carecen de legitimación los arrendatarios, precaristas y poseedores por otro título distinto al de dueño.

• La legitimación del propietario para ejercitar esta acción está condicionada por el requisito de estar al corriente en el pago a la comunidad de «todas» las deudas vencidas, salvo que las hubiere impugnado judicialmente o hubiere consignado, judicial o notarialmente, la suma adeudada (arts. 16.2 y 15.2 LPH), pues, en estos casos, el estar privado del derecho de voto no impide al propietario moroso participar en la deliberación, aunque sí en la adopción del acuerdo mediante el voto y, en consecuencia, reclamarlo judicialmente.
• La legitimación del presidente designado por la Junta, por elección o subsidiariamente por rotación o sorteo, que solicita del juez su relevo, requiere, por su parte, ostentar esta condición y que ejercite la acción «dentro del mes siguiente a su acceso al cargo» (art. 13.2.I LPH).

• La legitimación de la comunidad de propietarios para instar la designación judicial del presidente corresponde a la Junta de propietarios que no pudo alcanzar el acuerdo, actuando por medio del vicepresidente, si hubiere sido nombrado (art. 13.4 LPH), o nombrándolo en caso de que no existiera.

B) Pasiva

Legitimados pasivamente lo están «los contradictores» (art. 17.4.ª.II), esto es, las personas que se opusieron a la adopción del acuerdo, cuya formación se interesa del órgano jurisdiccional.

La ley no exige la concurrencia de otros requisitos complementarios legitimadores (tales como, por ej., la necesidad de hacer constar en el acta de la Junta la oposición a la adopción del acuerdo, tal y como acontece en el procedimiento especial de impugnación de acuerdos de las S.A. y de las Cooperativas), por lo que por «contradictores» hay que entender aquí no solo a los que votaron en contra del acuerdo y a los comuneros ausentes de la Junta, sino también a los «abstencionistas», pues a todos ellos, en definitiva, se les extenderán los futuros efectos materiales de la cosa juzgada.

4. Demanda

Aun cuando la LPH se limite a requerir que el procedimiento se iniciará «a instancia de parte», el acto de iniciación debe revestir la forma de demanda de conformidad con el art. 399 LEC.

• La demanda habrá de presentarse en el Juzgado dentro del plazo de un mes, contado a partir del día siguiente al de la celebración de la segunda Junta (art. 17.4.ª.II LPH) o del acceso al cargo del presidente designado (art. 13.2.I LPH).

Acerca de la naturaleza estos plazos, a falta de definición legal, piensa la generalidad de la doctrina que se trata de un plazo «procesal», por lo que sería de aplicación lo dispuesto en el art. 133.3 LEC. Sin embargo, atendiendo a la naturaleza constitutiva de la pretensión (y, por tanto, a la inseguridad jurídica que genera para las partes y terceros la existencia de una situación jurídica material pendiente de modificación), debe reclamarse la naturaleza material de dicho plazo, al que están sometidas todas las pretensiones constitutivas. Así pues, el referido plazo es de caducidad y, por tanto, no es susceptible de interrupción, ni de suspensión, computándose «de fecha a fecha» sin descontar los días inhábiles (art. 5 CC).

Una vez presentada la demanda, junto con sus copias (art. 273 LEC), el Juez citará a ambas partes, citación en la que, al no señalar la LPH plazo alguno, habrá de practicarse «sin dilación» (art. 132.2 LEC) y, en cualquier caso, con una anterioridad máxima de veinte días, contados a partir del de la presentación de la demanda (art. 17.4.ª.II LPH).

5. Tramitación

Tampoco regula la LPH la comparecencia de las partes, limitándose a establecer la necesidad del Juez de «oír en comparecencia a los contradictores». La redacción del precepto obliga a concluir que las alegaciones de las partes se formalizarán oralmente: el demandante se ratificará en la demanda y realizará un breve resumen de ella y los demandados la contestarán también verbalmente. Asimismo, y aunque la Ley tampoco nada diga, en dicho acto ambas partes habrán de proponer y ejecutar la prueba que resulte pertinente.

6. Sentencia

A) Formación de acuerdos de la Junta de propietarios

Con respecto a la fase decisoria, tampoco la LPH es muy esclarecedora, ciñéndose a disponer que «el Juez resolverá en equidad lo que proceda dentro de veinte días, contados desde la petición, haciendo pronunciamiento sobre el pago de costas» (art. 17.4.ª.II).

El primer problema que plantea la referida norma es el de la forma que deba revestir dicha resolución. Para MARTÍN GRANIZO, dicha forma debiera ser la de un laudo, para PERE RAULY ha de revestir la forma de auto y BATTLLE reclama la de las sentencias.

• Pero, si tenemos en cuenta que, no obstante constituir un fallo «en equidad», no nos encontramos ante un procedimiento arbitral, ni ante un procedimiento de la jurisdicción voluntaria, la forma que habrá de revestir dicha resolución es la de las sentencias, de conformidad con lo preceptuado por los arts. 206.2.3.ª,208.2 y 209 LEC y 245.1.c y 248.3 LOPJ.
• Aunque el contenido del fallo consista en una resolución «en equidad» (supuesto único en nuestro ordenamiento y censurable, pero cohonestable con la remisión realizada por el art. 3.2 CC), dicha prescripción no justifica la arbitrariedad. 
• La sentencia habrá, en primer lugar, de ser motivada, de conformidad con lo dispuesto en los referidos preceptos de la LOPJ y con la doctrina legal del TC en torno al derecho de tutela, que exige que la resolución definitiva motive la prueba y sustancie los hechos en los correspondientes preceptos materiales; 
• en segundo, habrá de ser también congruente, pues, conforme a la referida doctrina de nuestro«guardián de la CE» también la obligación de congruencia se encuentra implícita en el derecho a la tutela y, finalmente, no podrá vulnerar norma alguna de carácter imperativo.

• Asimismo el citado precepto que se refiere exclusivamente a la posibilidad de suplir, en vía judicial, el requisito de la mayoría de los propietarios, ha sido extendido por la STS de 13 de marzo de 2003 al caso en que haya de sustituirse la falta de unanimidad en la adopción del acuerdo de la comunidad, como acontece, por ejemplo, si lo que pretenden es la modificación de sus Estatutos (art. 17.1 LPH).

En materia de costas tampoco señala la LPH criterio alguno, por lo que habrá de estarse al común y genérico del vencimiento (art. 394.1 LEC).

B) Formación del acuerdo relativo al nombramiento de presidente

Tanto en el supuesto de impugnación por el presidente designado por la Junta de propietarios del acuerdo de su nombramiento, como en el de no alcanzarse un acuerdo para la designación de presidente, el art. 13.2.I y II prevé que el juez «resolverá de plano lo procedente». Esta enérgica formulación con la que se pretende llegar a una solución expedita del conflicto es tan inocua —pues la forma y contenido de las sentencias viene establecida con carácter general en la LEC (Libro I, Título V, Capítulo VIII, arts. 206 a 222)— como contradictoria con el art. 17.4.ª.II al que se remite, ya que la resolución judicial ha de dictarse en equidad dentro del plazo de veinte días contados desde la petición, con un pronunciamiento sobre el pago de las costas.

7. Medios de impugnación

El texto original del art. 16.2.ª.III LPH de 1960 planteaba la duda de la posibilidad de recurrir en apelación la resolución judicial que ponía fin a la tramitación de este procedimiento, y se mantenía por algún sector de la doctrina que era dudoso que contra la sentencia cupiera recurso de apelación. Para TOMÉ PAULE, sin embargo, debía ser procedente dicho recurso devolutivo por aplicación analógica de lo dispuesto en el art. 22 del Decreto 21 noviembre 1952. Pero lo cierto era que la LPH no lo admitía expresamente. Sin embargo, la aplicación del derecho a los recursos (implícito en el de tutela y el de un proceso con todas las garantías)del art. 24 CE, habían de obligar a la práctica forense a aquella solución. El nuevo art. 18.1 LPH, que regula esta materia en el texto de 1999, resuelve la cuestión al establecer que «los acuerdos de la Junta de propietarios serán impugnables ante los Tribunales de conformidad con lo establecido en la legislación procesal general», y el art. 455.1 LEC estable la norma general de la recurribilidad de las sentencias «dictadas en toda clase de juicio».

III. Procedimiento para la adaptación forzosa de los estatutos a la LPH

1. Ámbito de aplicación

La LPH es uno de los pocos textos legales con efecto retroactivo. Dispone, a este respecto, la disposición transitoria primera que «la presente ley regirá todas las comunidades de propietarios, cualquiera que sea el momento en que fueron creadas».

Pero, como quiera que determinados estatutos, adoptados con anterioridad a la promulgación de la LPH de 1960, podían encontrarse en contradicción con sus disposiciones, la LPH creó un procedimiento de homologación, conforme al cual en el plazo de dos años, contados a partir de su promulgación, debían adaptarse las normas estatutarias a la nueva ley y, una vez transcurrido dicho plazo, «cualquiera de los propietarios podrá instar judicialmente la adaptación prevenida en la presente disposición por el procedimiento señalado en el número segundo del artículo16» (actual art. 17.4.ª.II LPH).

La reforma de la LPH por Ley 8/1999 no ha derogado ni modificado la disposición transitoria primera, apartado III, del texto original de 1960, ya que la disposición final única, apartado 2, de aquella ley de reforma solamente prevé que «los estatutos de las comunidades de propietarios se adaptarán en el plazo de un año a lo dispuesto en la presente ley», y esta disposición final no está en contradicción con aquella disposición transitoria de la Ley de 1960, excepto en el plazo de homologación, que en la Ley de 1999 es de un año, insistiendo, por tanto, en el carácter retroactivo de la reforma.

Así pues, para que este procedimiento especial, producto de la concurrencia de la disp. transitoria 1.ª de la LPH de 1960 y de la disp. final única, apartado 2,de la reforma introducida a la LPH por la Ley de 1999, pueda invocarse se requiere la concurrencia de estos tres requisitos: 

• A) que exista una contradicción entre una norma estatutaria de una comunidad horizontal anterior a la Ley 8/1999 y una norma imperativa de la vigente LPH; 
• B) que los estatutos de dicha comunidad no se hayan adaptado a la reforma de la LPH dentro del año posterior a su promulgación; 
• y C) que solicite la referida homologación cualquiera de los copropietarios, invocando la aplicación retroactiva de la Ley 8/1999 (disp. final única, apartado 2) y no se consiga el acuerdo por falta de unanimidad según lo previsto en el art. 17.1.ª, en relación con la norma 4.ª.II del mismo precepto.

2. Legitimación

La legitimación activa la ostentará, pues, el copropietario o copropietarios disidentes con aquel acuerdo insatisfactorio con su petición de adaptación del estatuto a la reforma de la LPH, así como el usufructuario que tenga delegación expresa del nudo propietario (art. 15.1.III) y el copropietario que represente en la Junta a los demás comuneros (art. 15.1.II).

La legitimación pasiva corresponde a los «contradictores» (art. 17.4.ª.II) esto es, al copropietario o copropietarios que han impedido con su negativa (recordamos que la LPH exige la unanimidad para la modificación de los estatutos, art. 17.1.ª) la aprobación de la petición de adaptación.

3. Especialidades del procedimiento

El procedimiento, como ya se ha señalado, es el mismo del art. 17.4.ª.II LPH, por lo que nos remitimos a lo ya dicho.

La única especialidad de este procedimiento es la inexistencia de plazo de caducidad alguno para obtener la homologación de los estatutos a la LPH. En efecto, aun cuando se haya reclamado la vigencia del plazo un mes previsto en el art. 17.4.ª.II, resulta evidente que la aplicación de dicho plazo en el ejercicio de la acción contra el acuerdo social contrario a la homologación no es reclamable, por la sencilla razón de que las normas estatutarias contra legem adolecen de una nulidad radical y absoluta, la cual no puede estar sometida a plazo de caducidad o de prescripción alguno.

Del mismo modo, la remisión de la disposición transitoria primera a las normas procedimentales del art. 16.2.º (actualmente el 17.4.ª.II), y el silencio guardado en este sentido por la disp. final única de la Ley 8/1999 (que, insistimos, ha de resolverse acudiendo a la tan citada disp. trans. LPH de 1960, es decir, al art. 17.4.ª.II), tampoco puede alcanzar al contenido de la sentencia, entendido como «fallo de equidad», pues, tratándose de un procedimiento de adaptación de los estatutos a la LPH, el juez ha de limitar su actividad a constatar si la norma estatutaria ha infringido o no una norma imperativa, en cuyo caso limitará su función a la aplicación del derecho objetivo, sin que le quepa margen de creación judicial del derecho, que le permita invocar la equidad.

IV. Procedimiento para la impugnación de acuerdos de la junta de propietarios

1. Ámbito de aplicación

El texto original de la LPH de 1960 establecía dos procedimientos distintos para la impugnación de los acuerdos de la Junta de propietarios, según que la impugnación tuviera por objeto «acuerdos contrarios a la ley o a los estatutos» (art. 16.4.ª) o se tratara de un acuerdo «gravemente perjudicial» para los intereses de los propietarios que representaran por lo menos la cuarta parte de las cuotas de participación (art. 16.3.ª); 

• en el primer caso, la pretensión de nulidad o de anulación del acuerdo podía deducirse en el procedimiento ordinario por razón de la cuantía, 
• mientras que en el segundo, el objeto litigioso consistía en obtener una decisión del juez sobre la procedencia del acuerdo por los trámites del procedimiento, ya estudiado, para la formación de acuerdos de la mayoría (art. 16.2.ª originario) aunque la resolución jurisdiccional era «ejecutiva e inapelable, sin perjuicio del derecho de las partes a promover judicialmente la acción que pudiera corresponderles» (art. 16.3.ª.II). 
• Se trataba, en este segundo supuesto, de un proceso sumario, ya que la sentencia que recaía no producía la plenitud de los efectos materiales de la cosa juzgada planteando, incluso, dudas sobre su constitucionalidad, por parecer que conculcaba el derecho fundamental a los recursos que reconoce el art. 24 CE.

La reforma de 1999 a la LPH ha puesto fin a esta dualidad procedimental y al diferente tratamiento procesal de las pretensiones deducidas estableciendo un procedimiento único para la impugnación de los acuerdos de la Junta de propietarios que expresamente determina —aunque, por su alcance, todos pueden reconducirse al motivo de la ilicitud del acuerdo impugnado—, a la par que ha modificado el contenido del supuesto de impugnación del antiguo art. 16.3.ª, sustituyendo el motivo del acuerdo gravemente perjudicial para los propietarios que representaran por lo menos la cuarta parte de las cuotas de participación, que tenían que actuar en un «litisconsorcio activo necesario», por los motivos del acuerdo lesivo para algún propietario, o para la comunidad de propietarios.

El nuevo art. 18.1 establece que «los acuerdos de la Junta de propietarios serán impugnables ante los Tribunales de conformidad con lo establecido en la legislación procesal general, en los siguientes supuestos: 

• a) cuando sean contrarios a la ley o a los estatutos de la comunidad de propietarios; 
• b) cuando resulten gravemente lesivos para los intereses de la comunidad en beneficio de uno o varios propietarios; 
• y c) cuando supongan un grave perjuicio para algún propietario que no tenga obligación jurídica de soportarlo o se hayan adoptado con abuso de derecho».

No obstante el tenor literal del precepto, la convalidación de tales acuerdos puede lograrse por otras vías. 

• En primer lugar, puede obtenerse a través de otro acuerdo posterior de la Junta de propietarios, pues dicha facultad se encuentra implícitamente contenida en el art. 14.e); para ello, será suficiente que la Juntas e reúna en la forma preceptuada por el art. 16 y del nuevo acuerdo se deje constancia en el Libro de Actas, al que alude el art. 19. 
• En segundo, y tratándose de acuerdos meramente «anulables», podrá acudirse al procedimiento arbitral, puesto que, siendo la cuestión litigiosa de carácter disponible, ninguna dificultad legal existe a la luz del art. 2 de la Ley 60/2003 de Arbitraje.

• Pero, si viniere a faltar la «unanimidad o la mayoría suficiente» de los copropietarios en la Junta, habrá que acudir al procedimiento del art. 18 LPH.

2. Objeto litigioso

A) Acuerdos contrarios a la ley o a los estatutos

Aun cuando el art. 18.1.a) LPH, en su redacción según la Ley de 1999, mantiene la formulación anterior, y con ella, una notable imprecisión técnica al confundir su tratamiento procesal, el objeto litigioso en este procedimiento viene conformado por «dos» pretensiones de distinta naturaleza: las de declaración de nulidad, que han de surgir como consecuencia de la infracción de una norma imperativa («acuerdos contrarios a la ley»), y las constitutivas de anulación, que obedecen a la infracción de una norma estatutaria o de mero carácter dispositivo («acuerdos contrarios a los estatutos»).

a) Pretensiones declarativas de nulidad

• Son acuerdos nulos de pleno derecho los «contrarios a las normas imperativas y a las prohibitivas» (art. 6.3 CC) (S STS de 23 de julio de 2004, de 25 de marzo de 2004, de 7 de marzo de 2002, SAP de Barcelona de 18 de junio de 2004). Tales acuerdos ocasionan una nulidad radical y automática (porque, quod nullum est nullum efectum producit) y originan el nacimiento de la consiguiente pretensión declarativa de dicha nulidad, produciendo la sentencia estimatoria efectos ex tunc.

• A los efectos de lo dispuesto en el mencionado art. 6.3, es indiferente que la norma imperativa infringida ostente carácter material o procedimental. La jurisprudencia menor ha tenido ocasión, a este respecto, de declarar la nulidad de acuerdos por vicios in procedendo, tales como los adoptados en Juntas de propietarios en las que no se recogieron las firmas de los asistentes [SAP Álava, 8 julio 1975; pero la SAP Tarragona, 17 septiembre 1994 niega quesean nulos], o que no se plasmaron en la oportuna acta [S SAP Granada, 15 marzo 1999; Palma de Mallorca, 26 mayo 1976].

b) Pretensiones constitutivas de anulación

• Por el contrario, son acuerdos meramente anulables, los que fueron adoptados con infracción de alguna norma estatutaria o dispositiva [STS de 25 de marzo de 2004; S SAP Ciudad Real, 1 de septiembre 1995; Las Palmas, 28 febrero 1995; Valencia, 4 marzo 1995; Zaragoza, 29 marzo 1995; Murcia, 13 enero 1995; Valencia, 11 julio 1975; Las Palmas, 10 diciembre 1983].

• En particular, la decisión de proceder al cerramiento de los viales comunitarios que dan acceso a los locales comerciales desde la calle resulta anulable, pues es posible su sanción (STS de 23 de julio de 2004); la carencia de unanimidad (STS de 13 de marzo de 2003; de 7 de marzo de 2002; de 5 de mayo de 2000).

• Los acuerdos anulables son susceptibles de convalidación o de impugnación a través del procedimiento del art. 18. La acción está sometida, tal y como vamos a ver a continuación, a un plazo de caducidad, toda vez que la pretensión posee una naturaleza constitutiva, al igual que la sentencia, cuyos efectos, por tanto, se producirán ex nunc.

B) Acuerdos gravemente lesivos para la comunidad o para algún propietario

La reforma de 1999 ha introducido estos dos motivos de impugnación de los acuerdos adoptados por la mayoría en la Junta de propietarios (art. 18.1.b y c LPH) en los respectivos supuestos de ilicitud por lesividad grave: 

• 1) para los intereses de la propia comunidad siempre que redunden en beneficio de uno o varios copropietarios, con independencia de la intencionalidad o negligencia de los propietarios que votaron en favor del acuerdo; 
• y 2) para algún propietario que no tiene obligación jurídica de soportarlo o cuando se haya adoptado con abuso de derecho. En ambos casos, se trata de acuerdos anulables y las pretensiones deducidas lo son constitutivas de anulación y, como tales, susceptibles de ser sometidas a un plazo de caducidad, produciendo la sentencia estimatoria efectos ex nunc.

La pretensión constitutiva de anulación ejercitada por la comunidad en defensa de sus intereses, o por el propietario o propietarios que se estiman perjudicados, exige para su ejercicio, 

• en primer lugar, como requisito previo, la existencia de un acuerdo, pues, si no puede formarse la voluntad social hay que acudir al procedimiento, ya examinado, previsto en la norma 4.ª, pár. II, del art. 17 LPH. 
• En segundo, el acuerdo ha de ser válido, puesto que si adoleciera de algún vicio condicionante de su validez, habrá de impugnarse por el motivo a) del mismo artículo 18.1 LPH. 
• En tercer lugar, el acuerdo habrá de producir un perjuicio grave para los intereses de la propia comunidad o de uno o varios propietarios o, lo que es lo mismo, ha de ocasionar un daño en la esfera patrimonial de ellos; el término «perjuicio» conlleva una clara connotación económica, de modo que este procedimiento no puede proteger otros intereses distintos, tales como los políticos o sociales (v. gr.: el nombramiento por la Junta de un determinado presidente con la oposición de la minoría). 
• Y, finalmente, el mismo art. 18.1 requiere, respecto de la impugnación del acuerdo por la comunidad de propietarios, que el perjuicio grave de los intereses de la comunidad sea «en beneficio de uno o varios propietarios» (v. gr., la aprobación de la constitución de un usufructo en favor de uno de los propietarios sobre un elemento común por un precio irrisorio); 
• y cuando la impugnación del acuerdo perjudicial se pretende por algún propietario, que éste «no tenga obligación jurídica de soportarlo» (como sería la condonación de una deuda comunitaria a un propietario moroso en contra de la opinión minoritaria de algún propietario) o que «se haya adoptado con abuso de derecho» (por ej., un acuerdo lícito que beneficia a la mayoría de los propietarios pero que perjudica gravemente a alguno de ellos).

3. Plazo de ejercicio de la acción

El nuevo art. 18.3 LPH prevé que «la acción caducará a los tres meses de adoptarse el acuerdo por la Junta de propietarios, salvo que se trate de actos contrarios a la ley o a los estatutos, en cuyo caso la acción caducará al año», y añade que para los propietarios ausentes dicho plazo se computará a partir de la comunicación efectuada conforme al procedimiento que la misma ley establece (vide el art. 9.1.h).

La nueva Ley regula, pues, dos plazos distintos, según los motivos de la impugnación, uno más corto para la de los acuerdos que se consideran gravemente perjudiciales por el actor, que es de tres meses, y otro de un año para la de los acuerdos «contrarios a la ley o a los estatutos».

Sigue, por tanto, sin distinguir el acuerdo nulo del meramente anulable, y somete el ejercicio de la acción de impugnación al mismo plazo de un año. 

• No obstante el tenor literal del mencionado precepto, de dicho régimen hay que excluir el ejercicio del derecho de acción, cuando tenga por objeto la interposición de una pretensión declarativa, pues la nulidad, ni prescribe, ni caduca (STS 4 abril 1984)y cualquier interesado ha de tener siempre el acceso directo a los Tribunales para obtener el restablecimiento del ordenamiento jurídico [a favor: S SAP Valencia, 21 julio 1995; Las Palmas, 28 febrero 1995; Valencia, 4 marzo 1995; Zaragoza, 29 marzo 1995; Murcia, 13 enero 1995; en contra SAP Valencia, 10 marzo 1988, STS 15 julio 1988; a favor, S STS 16 diciembre 1987, 3 mayo 1988, 7 julio 1989, 20 octubre 1989, 25 octubre1989; la STS 6 febrero 1989 mantiene una posición intermedia: anulabilidad de los acuerdos contrarios a la LPH y a los estatutos y nulidad radical de los que sean contrarios a otras leyes, a la «moral» o al «orden público»].

• El referido plazo ha de limitarse, pues, al ejercicio del derecho de acción que tenga por finalidad la interposición de una pretensión constitutiva de anulación (S STS 4 marzo 1984, 18 diciembre 1984, 14 noviembre 1986; SAP Barcelona, 14 julio 1994; Valladolid, 5 mayo 1994).
• La naturaleza de ambos plazos es «material» o de caducidad [S STS 14febrero 1986; 16 diciembre 1987; 25 noviembre 1988; 6 febrero 1989; 5 febrero 1991; 12 marzo 1993; 22 mayo 1992; 7 junio 1993, 3 noviembre 1982, AP Madrid, 10 noviembre 1977, AP Bilbao, 23 septiembre 1987], por lo que no son susceptibles de interrupción, ni de prescripción, debiendo computarse también los días inhábiles (art. 5.2 CC).
• El dies a quo para el cómputo de los plazos es distinto, según haya concurrido o no el propietario a la Junta; 
• en el primer caso se computará a partir del día de la adopción del acuerdo 
• y, en el segundo, a partir de su notificación, al igual el caso de que se pretenda la impugnación de un acuerdo redactado en forma distinta a como se acordó en la Junta (SAP de Madrid de 29 de junio de 2004, la cual no es necesario que sea literal, siendo suficiente que al copropietario ausente se le notifique el acuerdo en la forma establecida en el artículo 9.1.h, al que el art. 18.3 LPH se remite, esto es, en el domicilio escogido por el propietario en España a efectos de notificaciones y citaciones de toda índole relacionadas con la comunidad; 
• en el caso de que haya incumplido su obligación de comunicar dicha elección domiciliaria a efectos de notificaciones de la comunidad, la notificación se hará en su piso o local comunitario, siendo válida la entregada al ocupante del mismo. 
• Si ninguna de estas posibilidades permitiera la acto de comunicación, se hará en el tablón de anuncios de la comunidad de propietarios o en lugar visible de uso general habilitado al efecto.
• Finalizado el respectivo plazo, el acuerdo «anulable» devendrá definitivamente válido y no podrá ser ya impugnado [S SAP Huesca, 4 abril 1995,; Zaragoza, 29 marzo 1995; Murcia, 13 enero 1995; Madrid, 5 mayo 1993 (AC 1066); Huelva, 1 marzo 1982].

4. Legitimación

A) Activa

La reforma de la LPH de 1999 modificó también el ámbito de la legitimación activa que correspondía solamente a los «propietarios disidentes» (anterior art. 16.4.ª), sustituyendo este concepto por el de los «propietarios que hubiesen salvado su voto en la Junta, los ausentes por cualquier causa y los que indebidamente hubiesen sido privados de su derecho de voto» (art. 18.2). 

• Están, pues, legitimados los propietarios que votaron en contra del acuerdo, los que se abstuvieron y los que no participaron en el acuerdo por estar ausentes o por haber sido privados de su derecho de voto de manera indebida. En el concepto de propietario hay que entender también incluido al usufructuario cuando representa al nudo propietario(art. 15.1.III LPH), así como el representante de los copropietarios de un piso pro indiviso (art. 15.1.II LPH).
• Pero, al igual como acontece con el plazo para el ejercicio de la acción, de dicha regla general hay que exceptuar también la legitimación activa en las pretensiones de nulidad.
• Frente a una tesis conforme a la cual el último inciso del art. 6.3 CC («.. salvo que en ellas se establezca un efecto distinto para el caso de contravención») habilitaría al art. 18.2 LPH a disponer una derogación al tratamiento general de la nulidad absoluta, somos de la opinión de que dicha derogación no parece razonable y, por lo tanto, las prescripciones del art. 18.2 citado han de ceñirse exclusivamente a las pretensiones de anulación.
• En efecto, y a lo que a la legitimación activa respecta, no se comprende que deba quedar delimitada a los «propietarios que hubiesen salvado su voto», si el acuerdo hubiera infringido una norma imperativa. 
• Si dicha norma fuera de carácter constitucional resulta evidente que cualquier persona con interés legítimo podría solicitar el reconocimiento judicial de su nulidad (supuesto éste, sin embargo, bastante hipotético, dada la eficacia directa e inmediata de las normas constitucionales, que harían desaconsejable este procedimiento especial) (cfr. arts. 9 CE, 5 y s s. LOPJ). 
• Pero, también la legitimación activa, trazada por el art. 24 CE, ha de ser de aplicación ante la infracción por un acuerdo de la Junta de propietarios de una norma imperativa ordinaria; pensemos, por ejemplo, en la adopción de un acuerdo con manifiesta vulneración de lo dispuesto en el art. 7.2.I LPH (v. gr.: la autorización para la instalación de una industria peligrosa), cualquier «arrendatario» o tercero con interés legítimo (p. ej. el cónyuge o pareja de hecho del propietario) ha de ostentar, por aplicación del art. 24.1 CE, la legitimación activa.
• Por consiguiente, la cualidad de propietario disidente es un requisito único y exclusivo de la capacidad de conducción procesal y de la legitimación activa en las pretensiones de anulación.
• Ahora bien, junto a dicha cualidad, el párrafo segundo del art. 18.2, también legitima a los propietarios ausentes, con respecto a los cuales no exige la ley que manifiesten su oposición al acuerdo, aunque, una vez informados del mismo, han de manifestar su discrepancia al secretario de la comunidad en el plazo de treinta días naturales, por cualquier medio que permita tener constancia de su recepción (art. 17.1.ª.IV).

Los propietarios privados de su derecho de voto, que pueden participar en la deliberación pero no votar (art. 15.2), están también legitimados activamente para impugnar el acuerdo adoptado siempre que lo hayan sido «indebidamente» (art. 18.2). 

• Esta legitimación introducida en la reforma de 1999 resulta confusa pues, fuera de los casos en que la Junta no reconozca el carácter de propietario al asistente que invoque ese carácter, la privación del derecho al voto se produce conforme al art. 15.2, respecto de los propietarios «que en el momento de iniciarse la Junta no se encontrasen al corriente en el pago de todas las deudas vencidas con la comunidad y no hubiesen impugnado judicialmente las mismas o procedido a la consignación judicial o notarial de la suma adeudada»; este nuevo requisito se vuelve a repetir en el mencionado art. 18.2 al disponer que « para impugnarlos acuerdos de la Junta el propietario deberá estar al corriente en el pago de la totalidad de las deudas vencidas con la comunidad o proceder previamente a la consignación judicial de las mismas» (art. 18.2), por lo que el pago o la consignación judicial antes de la demanda no varía la licitud del acuerdo de privación del derecho de voto. 
• La aplicación de dicho precepto ha dado lugar a diversas interpretaciones respecto a su naturaleza jurídica, alcance y finalidad, pues se ha considerado, en unos casos, una cuestión relativa al fondo (SAP de Asturias de 17 de junio de 2003, en otros, un requisito de procedibilidad (SAP de Barcelona de 14 de febrero de 2003) e, incluso, supone estar legitimados en origen si bien, ante el incumplimiento de los requisitos previstos en la LPH, impide el ejercicio de sus derechos ante los Tribunales (SAP de Cantabria de 28 de mayo de 2002). 
• En nuestra opinión, dicho requisito, al integrar la capacidad de conducción procesal, constituye un auténtico presupuesto procesal que puede incluso ser examinado de oficio y a limine litis. 
• El art. 15.2 prevé a este respecto que el acta de la Junta reflejará quiénes sean aquellos propietarios morosos «cuya persona y cuya cuota de participación en la comunidad no será computada a efectos de alcanzar las mayorías exigidas en esta ley». También el acta de la Junta expresará con los acuerdos adoptados «los nombres de los propietarios que hubieren votado a favor y en contra de los mismos» (art. 19.2.f LPH).

• Finalmente, si el propietario asistió a la Junta, ha de «salvar su voto» (art. 18.2) como requisito de su legitimación, debiéndose entender por tal concepto («salvar») tanto si votó en contra del acuerdo, como si se abstuvo, puesto que las abstenciones se computan como votos contrarios, de conformidad con lo dispuesto en el art. 17. A diferencia de la LSC, la LPH no exige el requisito complementario de hacer constar en el acta la oposición del acuerdo, por lo que será suficiente para salvar el voto sencillamente no haber votado a favor del mismo.

B) Pasiva

Legitimado pasivamente lo estará, en circunstancias normales, el presidente de la comunidad de propietarios (art. 13.3). Pero, puede suceder que sea el propio presidente quien desee ejercitar la acción o, sin necesidad de este evento, puede ocurrir que haya votado en contra del acuerdo impugnado, en cuyos casos quedaría descalificado para asumir la representación de la copropiedad en ese proceso. 

• Si existiere vicepresidente o vicepresidentes —cuyo nombramiento es solo facultativo para la Junta (art. 13.4 LPH)— sustituiría al presidente ante la imposibilidad de ostentar la representación de la comunidad en el proceso entablado contra ella. 
• Si no estuviere designado, podrá designarlo la Junta con ese fin por el mismo procedimiento que el establecido para nombrar presidente (art. 13.4.I) pues, en otro caso, al no contener la LPH una prescripción similar a la del art. 206.3 LSC, ha de obligar, en dichos supuestos, a dirigir la pretensión contra todos y cada uno de los copropietarios que votaron a favor del acuerdo, quienes pasarían a constituir un litisconsorcio pasivo necesario (cfr., en este sentido, el art. 12.2 LEC).

• Aun cuando la ley no lo diga expresamente, junto al presidente de la comunidad podrán comparecer aquellos comuneros que votaron a favor del acuerdo, quienes constituirán un fenómeno de intervención litisconsorcial. Del mismo modo, y con idéntica naturaleza, podrían «coadyuvar» al éxito de la pretensión, en calidad de parte principal, quienes se ausentaron de la Junta y votaron en contra o se abstuvieron en ella.

5. Procedimiento

El art. 18.1 LPH prevé que los acuerdos de la Junta de propietarios son impugnables ante los Tribunales «de conformidad con lo establecido en la legislación procesal general». Las dudas que podía suscitar esta norma respecto al procedimiento aplicable han sido disipadas con el art. 249.1.8.ª LEC, que expresamente establece que se decidirán por juicio ordinario «cualquiera que sea la cuantía» las acciones que la LPH otorga a los propietarios, siempre que no versen sobre reclamaciones de cantidad.

6. Suspensión del acuerdo

Otra especialidad de este procedimiento «especial» es la facultad jurisdiccional de disponer la suspensión de los efectos del acuerdo impugnado. La norma originaria (art. 16.4.ª.I LPH) preveía que el acuerdo sería provisionalmente ejecutivo, salvo que el juez ordenara la suspensión. La deficiente técnica del legislador de 1960 planteaba dudas sobre el alcance de la actuación judicial, no obstante la naturaleza de «justicia rogada» que rige la adopción de las medidas cautelares.

La reforma de 1999 ha precisado esta norma estableciendo el actual art. 18.4 que «la impugnación de los acuerdos de la Junta no suspenderá su ejecución, salvo que el juez así lo disponga con carácter cautelar, a solicitud del demandante, oída la comunidad de propietarios». 

• «Con arreglo a la referida norma, es el juez ante quien se está tramitando el proceso de impugnación de un acuerdo comunitario el único competente para suspender su ejecutividad, siendo esta ejecutividad la regla general, para evitar una paralización de las actuaciones de la Comunidad por la mera presentación de una demanda impugnatoria. 
• Y en tanto no adopte la decisión de suspender el acuerdo, éste es ejecutivo y la Comunidad continúa pudiendo reclamar judicialmente las cuotas derivadas del mismo, sin perjuicio de que, caso de ganar el copropietario el procedimiento de impugnación, la Comunidad tuviera que devolver o ajustar entre lo pagado y lo resultante de la sentencia firme» (AAP Guipúzcoa de 21 de septiembre de 2004; S SAP Las Palmas de 19 mayo de 2003; Alicante de 2 octubre de 2002; Las Palmas de 16 septiembre de 2002; Valencia de 16 de julio de 2002; Asturias de 27 julio de 2002). 
• La suspensión se configura, pues, como una medida cautelar que el juez acuerda bajo los principios dispositivo y de contradicción, aunque la audiencia de la comunidad tendrá que ser sustituida por la de los propietarios que votaron a favor del acuerdo impugnado.

Silencia también la reforma de 1999 si el actor habrá de satisfacer o no fianza. La nueva LEC viene a colmar esa laguna al establecer, con carácter general, el procedimiento para la adopción de medidas cautelares y prever imperativamente en su art. 737 que «la prestación de caución será siempre previa a cualquier acto de cumplimiento de la medida cautelar acordada», y que «el Tribunal decidirá, mediante providencia, sobre la idoneidad y suficiencia del importe de la caución».

V. Procedimiento para la cesación de actividades prohibidas a los propietarios y ocupantes

El texto originario de la LPH de 1960 establecía con un casuismo exacerbado dos procedimientos distintos para la efectividad de las prohibiciones establecidas en la ley a los propietarios u ocupantes en consideración a la comunidad (art. 7.III), distinguiendo un procedimiento para la privación provisional del uso del piso o local al titular u ocupante y otro para la pérdida definitiva de ese uso al infractor no titular (art. 19).

La reforma de 1999 ha mejorado la técnica de esta regulación y ha refundido ambos artículos de la LPH en un solo precepto, el art. 7.2, que contiene una parte relativa a las prohibiciones que se imponen a los copropietarios y ocupantes para la conservación de la finca y el uso ordenado del piso o local ocupado, pero cohonestando esta regulación con la CE y con el resto del ordenamiento jurídico (vide STC 301/1993, 21 octubre), que reconoce el derecho fundamental a la intimidad y a la inviolabilidad del domicilio; y otra parte procedimental, en la que se refunden los dos procedimientos mencionados en uno solo encaminado a obtener primordialmente la inmediata cesación de las actividades prohibidas. 

Este procedimiento se inicia por un requerimiento del presidente de la comunidad al autor de las actividades prohibidas para que cese las mismas con el apercibimiento de iniciar «las acciones judiciales procedentes» (art. 7.2.II LPH), de manera que si el infractor persiste en su conducta, la Junta podrá autorizar al presidente para que ejercite la acción de «cesación», que se sustanciará —a tenor de la nueva reforma de este artículo por la LEC de 2000 (disp. final primera.1)— «a través del juicio ordinario» (arts. 7.2.III LPH y 249.1.8.º LEC).

1. Objeto litigioso

El objeto procesal de este procedimiento consiste en la pretensión de inmediata cesación de las actividades prohibidas realizadas por el ocupante, sea o no propietario del piso o local, y en la eventual indemnización de daños y perjuicios producidos a la comunidad, así como la privación del derecho al uso de la vivienda o local por tiempo no superior a tres años, si el infractor fuere el propietario; en caso contrario, la comunidad podrá solicitar la extinción de los derechos relativos a la vivienda o local del ocupante no propietario, así como su inmediato lanzamiento.

El bien litigioso, cuya protección judicialmente se reclama en la pretensión, es el derecho a la seguridad, tranquilidad y salubridad de los demás comuneros que puede ser infringido por alguno de ellos.

Pero, el problema de dicha pretensión estriba en que, junto a dicho bien litigioso, también ha de ser merecedor de tutela el derecho a la intimidad y a la inviolabilidad de domicilio (art. 18.2 CE) que podría verse amenazado por una actividad «inquisitiva» de la Junta de propietarios en el ejercicio de aquellas facultades, las cuales hoy han de ser cohonestadas con la CE y el resto del ordenamiento jurídico (STC 301/1993, citada; también puede consultarse la STC 28/1999, 8marzo, en la que se desestima la vulneración del derecho a la libertad de residencia del propietario autor de las actividades moletas sancionado —art. 19 CE— respecto del antiguo art. 19, actual art. 7.2 LPH).

Conforme al tenor literal del art. 7.2.I LPH, tras la reforma de 1999, las tales actividades del propietario u ocupante objeto de la pretensión de cesación han de estar «prohibidas en los estatutos, que resulten dañosas para la finca o que contravengan las disposiciones generales sobre actividades molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas». Ha desaparecido, pues, la controvertida prohibición de realizar «actividades inmorales» ante la dificultad de compatibilizar ese difuso concepto con el derecho a la intimidad y a la vida familiar y privada y tener su límite, cuando tuvieran trascendencia en la comunidad social, en la tipología del CP.

A) Actividades prohibidas en los estatutos

El anterior art. 7.III LPH, utilizando una redacción típica del legislador «franquista», conforme a la cual todo lo que no está expresamente permitido está prohibido, venía a sancionar, nada menos que con la privación del uso de la vivienda o local, al propietario que realizare «actividades no permitidas en los estatutos». 

• Tal disposición chocaba con el principio material de legalidad (art. 25.1 CE) que ha de proyectarse en cualquiera actividad sancionadora, y reclamaba invertir los términos de dicha prohibición. 
• La actividad prohibida habría de estar, pues, en primer lugar, expresamente prevista en los estatutos. La reforma de 1999 ha puesto fin a esa formulación exigiendo positivamente, en el citado art. 7.2.I, que las actividades cuyo cese se pretende, desarrolladas en el piso o local o en el resto de la finca, han de estar prohibidas por los estatutos como dañosas para el inmueble o para la pacífica convivencia de todos los ocupantes en ella (STS de 14 de octubre de 2004).
• En segundo lugar, dicha prohibición estatutaria no puede serlo nunca contra legem (ni mucho menos contraria al art. 18.2 CE), porque, en tal caso, se impone la revisión judicial de la norma estatutaria por el procedimiento ya estudiado de adaptación forzosa de los estatutos a la LPH o, en su caso, de impugnación de acuerdos de la Junta de propietarios.

• Si la norma estatutaria fuere praeter legem se habrá de imponer, como afirma la STS 5 octubre 1983, una delicada tarea interpretativa, consistente en determinar si la norma estatutaria entraña o no una limitación al ejercicio legítimo de un derecho, debiéndose repeler la pretensión en el supuesto afirmativo. En cualquier caso, por «norma estatutaria» nunca cabe entender las «normas de régimen interior» que, a diferencia de aquéllas, requieren para su aprobación la simple mayoría (cfr. el art. 17.3.ª en relación con el 14.d LPH). 
• Así pues, de una manera clara y diáfana la pretensión tan solo puede aparecer fundada cuando la norma estatutaria infringida lo sea secundum legem.

B) Actividades dañosas para la finca

Otro de los fundamentos de la pretensión de cesación de la actividad y privación temporal del derecho del uso de la vivienda o local, si fuere propietario, o de la extinción de su derecho como ocupante de hecho o de derecho, si no fuere el dueño de la finca, consiste en la realización de actividades que resulten dañosas para el inmueble (art. 7.2.I LPH).

Naturalmente, por tales obras hay que entender las que atenten a la seguridad u ornato de los elementos comunes o a la propia estructura de la finca, nunca las de la vivienda o local de negocio individual. Por tales actividades hay que comprender las acciones que menoscaben o alteren la seguridad del edificio, su estructura general o su configuración y estado exterior.

En cualquier caso, las sanciones previstas por la LPH (art. 7.2.V) para la realización de dicha actividad parece desproporcionada, por lo que la jurisprudencia debiera sustentar la tesis de la utilización preferente de otros procedimientos más eficaces y adecuados, como lo son los interdictos de obra nueva y ruinosa o el de retener, según los casos (respecto de los interdictos, vide el nuevo art. 250.1, reglas 4.ª a 6.ª LEC de 2000).

C) Actividades molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas

Finalmente, puede la pretensión fundamentarse en la realización de alguna de las enunciadas actividades, cuya prohibición tiende a proteger el derecho a las eguridad, tranquilidad y salubridad de la copropiedad.

Exige el nuevo art. 7.2.I que esas actividades «contravengan las disposiciones generales» sobre dichas actividades, por lo que se ha mejorado el texto anterior al precisar su alcance. La «disposición general» en esa materia está constituida por el todavía vigente Decreto 2414/1961, de 30 de noviembre, que aprueba el Reglamento de Actividades Molestas, Insalubres, Nocivas y Peligrosas y la Orden de 15 de marzo de 1963, el cual habrá de ser integrado con la correspondiente legislación autonómica comunitaria.

La realización de dichas actividades integrará normalmente el correspondiente ilícito administrativo. Sin embargo, la obtención por el propietario de la oportuna licencia o autorización administrativa, no puede constituir cuestión prejudicial alguna, ni servir de defensa suficiente para obstaculizar el éxito de la pretensión, pues la actividad decisoria del Juez ordinario (quien, por otra parte, ha de ostentar siempre la «última palabra») no interfiere para nada la actuación de la autoridad administrativa: en tanto que esta última está obligada a cuidar la seguridad y salubridad pública, en general, el juez civil ha de proteger la de la comunidad de propietarios afectada en concreto.

2. Legitimación

A) Activa

La legitimación activa la ostenta la Junta de propietarios (art. 7.2.III), quien habrá de adoptar el correspondiente acuerdo autorizando al presidente para entablarla acción de cesación (art. 7.2.III), el cual actúa como representante en juicio de la comunidad (art. 13.3), pudiendo utilizar el interesado contra este acuerdo de autorización de la Junta de propietarios el procedimiento de impugnación del art. 18.

El presidente no puede, pues, motu proprio, ejercitar el derecho de acció nsin acuerdo previo de la Junta. Sin embargo, a él le corresponde la iniciación del procedimiento en cuanto la LPH le impone, «a iniciativa propia o de cualquiera de los propietarios u ocupantes», requerir a quien realice las actividades prohibidas en el apartado segundo, párrafo primero, de este art. 7, la inmediata cesación de esas actividades, «bajo apercibimiento de iniciar las acciones judiciales procedentes» (art. 7.2.II LPH). El presidente ostentará, en representación de la comunidad de propietarios, la capacidad de actuación procesal (art. 13.3 LPH).

B) Pasiva

Legitimados pasivamente lo están el propietario, usufructuario, representante del piso pro-indiviso o el ocupante que hubieren cometido alguna de las mencionadas actividades prohibidas en el art. 7.2. I LPH (art. 7.2.IV i.f. LPH).

3. Competencia

La competencia objetiva la tienen los Jueces de Primera Instancia (art.85.1.º LOPJ) y la territorial los del lugar en que radique la finca (art. 52.1.8.º LEC).

Conforme al art. 54.1 LEC, la atribución de la competencia territorial en este juicio tiene el carácter de fuero legal imperativo, no siendo, por tanto, válida la sumisión expresa o tácita (art. 54.1 LEC).

4. Presupuestos especiales de la actividad: la acreditación del requerimiento previo y de la certificación del acuerdo de la Junta

De conformidad con lo preceptuado en el art. 7.2.II y III LPH, con carácter previo a la presentación de la demanda, «el presidente de la comunidad, a iniciativa propia o de cualquiera de los propietarios, requerirá a quien realice las actividades prohibidas por este apartado la inmediata cesación de las mismas, bajo apercibimiento de iniciar las acciones judiciales procedentes». 

• El requerimiento hade ser «fehaciente» (art. 7.2.IV) y solamente «si el infractor persistiera en su conducta el presidente, previa autorización de la Junta de propietarios, debidamente convocada al efecto, podrá entablar contra él acción de cesación».
• La demanda ha de acompañarse de la documentación acreditativa del cumplimiento de ambos requisitos: el art. 7.2.IV establece puntualmente esta exigencia diciendo que la demanda deberá ir «acompañada de la acreditación del requerimiento fehaciente al infractor y de la certificación del acuerdo adoptado por la Junta de propietarios».
• Los mencionados requisitos, requerimiento-apercibimiento, y la autorización de la Junta de propietarios, constituyen, pues, presupuestos de la admisibilidad de la demanda, cuya omisión ha de ocasionar su rechazo a limine. 
• Tras la reforma de 1999, resulta evidente esta afirmación, con lo que la interpretación dada por el TS respecto del anterior art. 19 [según la cual este precepto contemplaba «una mera facultad concedida a la Junta de propietarios de apercibir al titular o, en su caso, al ocupante del piso o local, lo que significa que si la Junta no ejercita esa facultad no queda privada de su también facultad de instar judicialmente la privación del piso o local a su titular» (STS 12 marzo 1981)] habrá de acomodarse, en el sentido ya expuesto, a la actual LPH.

5. La medida cautelar de la cesación provisional de las actividades prohibidas

Conforme lo previsto en el párrafo IV del tan citado art. 7.2 LPH, presentada la demanda, con los documentos que acrediten el cumplimiento de los examinados presupuestos procesales, «el juez podrá acordar con carácter cautelar la cesación inmediata de la actividad prohibida bajo apercibimiento de incurrir en delito de desobediencia».

Se trata de una medida cautelar expresamente prevista en el nuevo art. 727 LEC, regla séptima, y, como toda medida cautelar, sometida al principio dispositivo, no obstante los confusos términos del art. 7.2.IV que podrían dar a entender que el juez puede acordarla de oficio, luego es preciso relacionar este artículo con el 721 LEC que establece la «necesaria instancia de parte» en la adopción de estas medidas. Por consiguiente, una vez solicitada la cesación cautelar por el actor y acordada, en su caso, por el juzgador, la orden judicial vendrá, además, acompañada de la advertencia penal para el caso de ser desobedecida: la de cometer un delito de desobediencia a la autoridad, que el art. 556 CP castiga con una pena de prisión de seis meses a un año.

6. Procedimiento

El procedimiento aplicable, en lo no previsto expresamente por este artículo, es el del juicio ordinario (art. 7.2, modificado por la disp. final primera 1 de la LEC), es decir, con la sola especialidad del requerimiento fehaciente al infractor —apercibimiento— y de la autorización de la Junta de propietarios previos a la presentación de la demanda, de los que ya nos hemos ocupado. El resto del procedimiento es el común al juicio ordinario, por lo que nos remitimos a los conocidos arts. 399 y ss. LEC.

7. Sentencia

El contenido de la sentencia estimatoria de la pretensión de cesación deducida viene determinado en el último párrafo del mismo art. 7.2. LPH y estriba en los pronunciamientos siguientes: 

• 1) la cesación definitiva de la actividad prohibida; 
• 2) la indemnización de daños y perjuicios que proceda; 
• y 3) la «privación» del derecho al uso de la vivienda o local por tiempo no superior a tres años, en función de la gravedad de la infracción y de los perjuicios ocasionados a la comunidad; pero si el infractor no fuera propietario «la sentencia podrá declarar extinguidos definitivamente todos sus derechos relativos a la vivienda o local, así como su inmediato lanzamiento».
• La naturaleza de estos pronunciamientos que limitan o privan del derecho de uso ha llevado a algunos autores a afirmar el carácter «penal» de dicha sanción.
• Sin embargo, tiene razón MARTÍN GRANIZO al reclamar su naturaleza civil y, dentro de ella, la de las sentencias de condena a dos prestaciones determinadas, la una de hacer (desocupar el piso o local) y de no hacer (abstenerse de ocuparlo durante el término judicialmente establecido) la segunda.

Para la ejecución de la primera de las enunciadas prestaciones, habrá de acudirse al lanzamiento (arts. 675 y 704 LEC) y, para asegurar el cumplimiento de la segunda, habrá que acudir al apercibimiento por la comisión del delito de desobediencia del art. 556 CP citado. En cualquier caso, la privación de uso del piso o local al titular u ocupante del mismo no es contrario ni al art.33 CE donde se proclama la garantía de la propiedad privada (STC 301/1993, de 21 de octubre—), ni al derecho fundamental a la libertad de residencia (art. 19 CE), aun cuando suponga un condicionamiento al derecho a la libre elección de domicilio (STC 28/1999, de 8 de marzo).

En cuanto a la extensión objetiva de los efectos materiales de sentencia no afectará a los restantes derechos dominicales, no incluidos en la sanción limitativa de derechos acordada. La única privación que se efectúa al titular es la de la posesión personal de su vivienda o local, la cual puede ser enajenada, gravada o arrendada a otra persona, sin que del contenido de dicha sentencia se pueda realizar anotación alguna en el Registro de la Propiedad.

Los límites subjetivos de la sentencia habrán de quedar congruentemente delimitados con la pretensión. En consecuencia, tan solo extenderá sus efectos con respecto al titular y a los ocupantes designados en la demanda y, por ende, en la sentencia. El titular podrá ceder, pues, el uso de su inmueble a cualquier tercero, no delimitado en la sentencia.

VI. Procedimiento para exigir el pago de las obligaciones comunitarias

1. Antecedentes

El pago de la contribución de los copropietarios a los gastos generales de la comunidad en proporción a sus respectivas cuotas ha constituido el mayor obstáculo al normal funcionamiento del régimen de propiedad horizontal por la frecuencia con que se han planteado los casos de morosidad o de impago de las obligaciones pecuniarias, al impedir el adecuado mantenimiento del inmueble, la prestación de servicios comunes o hacer frente a las cargas y responsabilidades de la comunidad, lo que ha redundado en un deterioro de la pacífica convivencia en el edificio y en derramas extraordinarias entre los titulares cumplidores. 

La LPH de 1960 (art. 20) previó que el cumplimiento de estas obligaciones por el titular del piso o local en el tiempo y forma determinado por la Junta podría serle exigido «por vía judicial» si el previo requerimiento de pago de forma fehaciente no era atendido por el deudor en el plazo de quince días. Esta vía, por los cauces del juicio ordinario correspondiente a la cuantía, no resultó, sin embargo, ni ágil ni eficaz para resolver en un tiempo razonable el problema de los propietarios morosos en las comunidades, y durante décadas se ha venido pidiendo al legislador soluciones más expeditas.

La reforma de 1988 a la LPH intentó corregir la situación introduciendo en el citado art. 20 unas modificaciones por las que se suprimía el requisito del requerimiento, a menos que los estatutos lo hubieran así previsto, y se confería a la certificación del acuerdo de la Junta aprobatorio de la liquidación de la deuda,«siempre que tal acuerdo haya sido notificado al deudor», el valor de «documento suficiente a los efectos del número 1.º del art. 1401 LEC (de 1881) para decretar el embargo preventivo».

Tampoco esta reforma se demostró suficiente en la práctica de los Tribunales por las condiciones que, respecto del periculum in mora del deudor, exigía el número 2.º del mismo art. 1401 para poder acordarse el embargo preventivo.

El Colegio de Administradores de Fincas, haciendo uso de la iniciativa legislativa popular del art. 87.3 CE (desarrollada por LO 3/1984, de 26 de marzo), consiguió más de 800.000 firmas y presentó, en 1997, una iniciativa que incluía, entre otras medidas para asegurar el pago de las deudas comunitarias, la de conferir a la certificación de la liquidación de la deuda por cuotas impagadas carácter de título ejecutivo, añadiéndolo a los que determinaba el art. 1429 LEC de 1881. En el trámite parlamentario de esta iniciativa y de otras propuestas de reforma de la LPH, que discurrió cuando se estaba elaborando la nueva LEC, el legislador, con un criterio más garantista del deudor, resolvió finalmente abandonar la vía ejecutiva y utilizar, en su lugar, como trámite para la efectividad del pago de las deudas comunitarias, un procedimiento de tipo monitorio tomado del Proyecto de LEC, aunque sin darle esa denominación, que incluía un requerimiento al deudor dentro del procedimiento con algunas especificidades.

La aprobación de la nueva LEC 2000 algunos meses después, que introduce el proceso monitorio como proceso especial para la tutela del derecho de crédito (arts. 812 a 818), ha exigido una nueva reforma de la LPH (disp. final primera, apartado 2) con una nueva redacción del art. 21 LPH 1999, para adaptar su contenido a la nueva ordenación procesal común —aunque manteniendo especialidades derivadas del régimen de la propiedad horizontal según la reforma de la LPH de 1999—, mientras el texto de la nueva LEC se refiere en su articulado a algunas de estas especialidades (arts. 812.2.2.º, 813 y 815.2) con el resultado de un procedimiento especial de naturaleza híbrida entre el proceso monitorio de tipo «documental» italiano —mandatum de solvendo cum clausula iustificativa— y el juicio ejecutivo.

2. Objeto litigioso

El objeto procesal viene determinado por una pretensión de condena dineraria en reclamación de las cantidades que el propietario puede adeudar a la comunidad por incumplimiento de las obligaciones a que se refieren los apartados e) y f) del art. 9, en el tiempo y forma determinados por la Junta (art. 21.1 LPH), esto es, respectivamente, de contribuir, con arreglo a la cuota de participación fijada en el título o a lo especialmente establecido, «a los gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble, sus servicios, cargas y responsabilidades que no sean susceptibles de individualización», y «a la dotación del fondo de reserva que existirá en la comunidad de propietarios para atender las obras de conservación y reparación de la finca». 

• Se trata, pues, de una «reclamación de deuda» (art. 815.2LEC) por «impago de cantidades debidas en concepto de gastos comunes de comunidades de propietarios de inmuebles urbanos» (art. 812.2.2.º LEC). En el concepto de «gastos comunes» habrá de incluirse, en una interpretación sistemática de este último precepto con el art. 21.1 LPH, tanto los «gastos generales» como la «dotación del fondo de reserva» mencionados.

3. Legitimación

La legitimación activa la ostenta la comunidad de propietarios, representada en juicio por su presidente o por el administrador «si así lo acordase la Junta de propietarios» (art. 21.1 LPH). El acuerdo autorizante de la Junta para iniciar este proceso especial de reclamación del pago de la deuda comunitaria al propietario moroso es, por tanto, requisito para acreditar la capacidad procesal del representante de la comunidad. 

• La necesidad de esta condición es más que dudosa porque la elección del procedimiento monitorio en lugar del procedimiento declarativo ordinario por razón de la cuantía (art. 249.1.8.º LEC) es siempre facultativa (tanto el art. 812.1 LEC como el art. 21.1 LPH dicen «podrá»), y no se acierta a ver la razón de que la opción por esta vía procedimental haya de requerir esta autorización añadida cuando «la utilización del procedimiento monitorio requerirá la previa certificación del acuerdo de la Junta aprobando la liquidación de la deuda con la comunidad de propietarios» (art. 21.2 LPH) y cuando el presidente ostenta legalmente la representación en juicio de «todos los asuntos» que afecten a la comunidad (art.13.3 LPH; en este sentido, SAP Cantabria 3.ª, 11 noviembre 1999). 
• En todo caso, la Junta de propietarios debería aprovechar la necesidad del acuerdo expreso sobre la existencia y cuantía de la deuda del moroso para, además, otorgar el particular poder de representación en este proceso especial al presidente o al administrador.

La legitimación pasiva la tiene el propietario del piso o local moroso (art. 21.1 LPH) por incumplir la obligación de contribuir al pago de los gastos generales o a la dotación del fondo de reserva que se crea en cada comunidad «para atenderlas obras de conservación o reparación de la finca» (art. 9.1.f LPH).

• Ahora bien, en el caso del usufructuario, por imperativo legal de los artículos 500 y 504 CC, y en el de los arrendamientos urbanos conforme a lo dispuesto en los arts. 4 y 20 LAU, puede suceder que sea el usufructuario o inquilino quienes deban correr con los gastos de la comunidad. 
• Sin embargo, estas circunstancias no exoneran al propietario de su obligación de responder, frente a la Junta, del pago de tales gastos. Legitimado pasivamente lo estará, pues, también en tales casos el propietario, sin perjuicio de que pueda repetir en contra del usufructuario o del arrendatario, puesto que la Junta no tiene por qué conocer los pactos internos entre ambos.

Las reformas de la LPH de 1999 y de 2000, con el mismo objeto de asegurar el pago de las deudas comunitarias por los propietarios morosos, ha extendido la legitimación pasiva al adquirente de la vivienda o local de negocio «incluso con título inscrito en el Registro de la Propiedad» y al «titular registral» que ya no es el actual propietario, responsables solidarios con el antiguo propietario moroso por las cantidades adeudadas por éste a la comunidad en concepto de gastos generales «hasta el límite de los que resulten imputables a la parte vencida de la anualidad en la cual tenga lugar la adquisición y al año natural inmediatamente anterior», ya que responde con el propio inmueble adquirido hasta ese límite quedando el piso o local «legalmente afecto al cumplimiento de esta obligación» (art. 9.1.e. III LPH). 

• En este caso, el nuevo art. 21.4.I LPH prevé que «cuando el propietario anterior de la vivienda o local deba responder solidariamente del pago de la deuda podrá dirigirse contra él la petición inicial» y que «asimismo se podrá dirigir la reclamación contra el titular registral», sin perjuicio, en ambos casos, del derecho de repetición que les corresponde por las cantidades que hubieren pagado adeudadas por el propietario vendedor. 
• El mismo art. 21.4.II establece que «en todos estos casos, la petición inicial podrá formularse contra cualquiera de los obligados o contra todos ellos conjuntamente» creándose, en este último caso, un litisconsorcio pasivo voluntario.
• Para comprender el sentido de esta norma, es preciso recordar lo dispuesto en el art. 9.1.i LPH tras la reforma de 1999. 
• Esta norma establece la obligación del propietario de comunicar al secretario de la comunidad «el cambio de titularidad de la vivienda o local»; de incumplir esta obligación, el antiguo propietario seguirá respondiendo de las deudas con la comunidad devengadas con posterioridad a la transmisión ocultada a la comunidad «de forma solidaria con el nuevo titular, sin perjuicio del derecho de aquél a repetir sobre éste». 
• Con esta reforma se pretende poner freno a las maniobras maliciosas, generalmente realizadas por el propietario moroso, con el único fin de entorpecer o impedir el cobro de las deudas por la comunidad alegando que el piso o local ya no es de su propiedad —ausencia de legitimación pasiva— por haber transmitido la titularidad del inmueble (v. gr.) al cónyuge en fraude de acreedores.

4. La competencia territorial

El art. 21.3 LPH de 1999 establecía que la competencia territorial correspondería «exclusivamente» al juez del lugar donde se hallare la finca. Este criterio fue criticado por un sector de la doctrina (CORREA DEL CASSO) por significar una excepción al fuero general del domicilio del demandado que podía ser causa de indefensión en un proceso tan expedito como el monitorio, en el supuesto de que el propietario moroso no viviera en la finca y, especialmente, cuando resida lejos de ella o, incluso, en el extranjero. 

• La reforma de 2000 ha suprimido esa norma en el nuevo art. 21 LPH rigiéndose, en su lugar, la competencia por las normas del proceso monitorio de la nueva LEC. Estas normas, que expresamente contemplan como especialidad la reclamación de las deudas comunitarias, constituyen una excepción a las generales en materia de competencia de los arts. 50.1 y 52.1.8.º (este último artículo exceptúa el fuero general del domicilio del demandado al establecer el fuero legal del lugar en que radique la finca «en los juicios sobre propiedad horizontal»). 
• Sin embargo, hemos de acudir al art. 813.I que, al regular la competencia en el proceso monitorio, establece la definitiva especialidad en nuestra materia disponiendo un criterio de la competencia optativa («a elección del solicitante») entre el fuero del domicilio del deudor o el forum reisitae, sin quesean de aplicación las normas sobre sumisión expresa o tácita (art. 813.II).

5. Presupuestos de la utilización del procedimiento monitorio

La utilización de este procedimiento especial, en lugar del juicio declarativo correspondiente a la cuantía de la reclamación, para obtener el pago de la deuda comunitaria está condicionada, en primer lugar, como en todo proceso monitorio, a que la deuda no exceda de 250.00 euros (art. 812.1 LEC) y, además, a otros tres requisitos cuyo cumplimiento ha de ser documentado mediante las certificaciones correspondientes por quien actúe como secretario y acompañando a la petición inicial formulada ante el juzgado competente: 

• 1.º) el acuerdo de la Junta de propietarios aprobando la liquidación de la deuda del propietario afectado con la comunidad de propietarios, cuya certificación ha de llevar el visto bueno del presidente (art. 21.2 LPH); 
• 2.º) es también necesario el acuerdo de la Junta de propietarios facultando al presidente o administrador para exigir judicialmente dicho pago a través del procedimiento monitorio (art. 21.1 LPH); 
• y 3.º) este acuerdo ha de haber sido notificado al propietario deudor en alguna de las formas establecidas en el art. 9.1.h (art. 21.2 LPH).

Respecto al requisito de la notificación, que asegura el derecho de defensa del afectado, del acuerdo de aprobación de la liquidación de la deuda, el citado art. 9.1.h LPH impone, con carácter general a todo propietario, la obligación de comunicar a quien ejerza las funciones de secretario de la comunidad el domicilio en España a efectos de citaciones y notificaciones «de toda índole» relacionadas con la comunidad y, en defecto de esta comunicación, previene que se tendrá por domicilio a este objeto «el piso o local perteneciente a la comunidad, surtiendo plenos efectos jurídicos las entregadas al ocupante del mismo»; cuando no fuere posible llevar a efecto la notificación en ese lugar, «se entenderá realizada mediante la colocación de la comunicación correspondiente en el tablón de anuncios de la comunidad, o en lugar visible de uso general habilitado al efecto», añadiendo que « la notificación practicada de esta forma producirá plenos efectos jurídicos en el plazo de tres días naturales».

Sin embargo, en este punto se produce otra falta de sincronización entre la nueva LEC y el art. 21 LPH según es redactado por la disp. final primera de la Ley de 2000, pues el art. 815.2 LEC, al referirse específicamente al requerimiento de pago de la deuda en concepto de gastos comunes de comunidades de propietarios en el procedimiento monitorio (número 2.º del apartado 2 del art. 812 LEC), dispone que «la notificación deberá efectuarse en el domicilio previamente designado por el deudor para las notificaciones y citaciones de toda índole relacionadas con los asuntos de la comunidad de propietarios. 

• Si no se hubiere designado tal domicilio, se intentará la comunicación en el piso o local, y si tampoco pudiere hacerse efectivo de este modo, se le notificará conforme a lo dispuesto en el art. 164 de la presente Ley», es decir, fijando la notificación en el tablón de anuncios del Juzgado y, «solo a instancia de parte, y a su costa, se publicará en el Boletín Oficial de la provincia, de la Comunidad Autónoma, en el Boletín Oficial del Estado o en un diario de difusión nacional o provincial». 
• Esta criticable discordancia debe salvarse optando por la regulación que mejor garantice el derecho de defensa del demandado, esto es, por lo dispuesto en la LEC, especialmente en el mencionado párrafo segundo del art. 164 (notificación edictal o en prensa escrita), no obstante el carácter de lex specialis de la LPH. En todo caso, sería deseable que el legislador subsanara de inmediato esta evidente contradicción normativa.

6. Postulación

La reforma del art. 21 LPH operada por la LEC de 2000 ha suprimido la referencia que se hacía en el párrafo 3 del mismo según la redacción de 1999 a la no obligatoriedad de la postulación en este procedimiento sin perjuicio de incluir en la condena en costas los honorarios del abogado y procurador de la parte vencedora si hubieren utilizado los servicios profesionales de los mismos en la demanda o en la contestación. 

• Se rige, pues, la capacidad de postulación por las normas generales del proceso monitorio, que establecen la no obligatoriedad de la misma «para la presentación de la petición inicial del procedimiento monitorio» (art. 814.2 LEC), mientras que «el escrito de oposición deberá ir firmado por abogado y procurador cuando su intervención fuere necesaria por razón de la cuantía, según las reglas generales» (art. 818.1.II LEC).
• El nuevo art. 21 LPH, apartado 6, precisa, sin embargo, que cuando en la solicitud inicial del proceso monitorio el actor decida valerse de abogado y procurador para reclamar las cantidades debidas a la comunidad, «el deudor deberá pagar», con sujeción a los límites establecidos en el art. 394.3 LEC, los honorarios y derechos que devenguen ambos por su intervención, tanto si aquél atendiere el requerimiento de pago como si no compareciere ante el Tribunal; además, dispone que en el caso de existir oposición, «se seguirán las reglas generales en materia de costas, aunque si el acreedor obtuviere una sentencia totalmente favorable a su pretensión, se deberán incluir en ellas los honorarios de abogado y los derechos del procurador derivados de su intervención, aunque no hubiera sido preceptiva». 
• En otras palabras, todo ello significa que si la comunidad, con buen criterio, opta por acudir a su abogado y procurador para exigir el pago judicial de la deuda del propietario incumplidor, dicha elección no significará necesariamente un gasto adicional para la comunidad, puesto que de obtener una resolución favorable a su pretensión, el demandado tiene la obligación de abonar, además, los gastos de postulación libremente asumidos por la Junta de propietarios.

7. Procedimiento

La tramitación de este procedimiento es la del proceso monitorio de los arts. 812 al 818 LEC, con las especialidades siguientes:

• El procedimiento se inicia por una «petición inicial» (art. 21.5 LPH) o «solicitud inicial» (art. 21.6 LPH) del presidente o administrador que actúa como representante de la Junta de propietarios, por haberlo así ésta acordado. 
• A esa solicitud habrá de acompañarse la certificación, también mencionada, del acuerdo aprobando la liquidación de la deuda reclamada y la notificación de este acuerdo al propietario deudor de conformidad con el art. 9.1.h LPH. 
• Estas dos últimas exigencias acreditan, así, el impago de las cantidades debidas en concepto de «gastos comunes» (gastos generales y contribución a la dotación del fondo de reserva, art. 9.1. e y f LPH en relación con el 812.2.2.º LEC) y el conocimiento por el deudor de la cuantía y concepto de la deuda que se le reclama.

• Cuando el deudor se oponga a la petición inicial del proceso monitorio, el acreedor podrá solicitar el embargo preventivo de bienes suficientes para hacer frente a la cantidad reclamada, los intereses y las costas, y el juez lo acordará «sin necesidad de que el acreedor preste caución», aunque el deudor podrá enervarlo «prestando aval cambiario» por la cuantía del embargo decretado (art. 21.5 LPH). 
• Esta especialidad se interpreta como una concesión a la iniciativa legislativa de los Colegios de Administradores de Fincas que proponía dar carácter de título ejecutivo a la certificación de la liquidación de la deuda del propietario afectado y revela la naturaleza híbrida, ya mencionada, de este procedimiento especial entre el proceso monitorio y el ejecutivo.

• En el caso de que el demandado hubiese presentado escrito de oposición, la posterior sentencia condenatoria será susceptible de ser impugnada a través de los recursos previstos en la nueva LEC (apelación, casación), pero como requisito procesal especial de los recursos interpuestos en materia de reclamación de cantidades debidas a la comunidad por un copropietario, el art. 449.4 de la ley procesal común exige al recurrente la acreditación de «tener satisfecha o consignada la cantidad líquida a que se contrae la sentencia condenatoria», pues, de lo contrario, se inadmitirá de plano el recurso; además, la consignación de esta cantidad «no impedirá, en su caso, la ejecución provisional de la resolución dictada».

• Finalmente, también resulta de particular interés la posibilidad procesal que brinda al acreedor-ejecutante el art. 578 LEC, al permitirle ampliar la demanda ejecutiva «si despachada ejecución por deuda de una cantidad líquida, venciere algún plazo de la misma obligación en cuya virtud se procede... se entenderá ampliada la ejecución por el importe correspondiente a los nuevos vencimientos de principal e intereses, si lo pidiere el actor y sin necesidad de retrotraer el procedimiento..». 
• En otras palabras, aunque el legislador no lo haya previsto al regular este proceso monitorio, es posible que el acreedor solicite la ampliación de la demanda en fase de ejecución forzosa, es decir, una vez dictada resolución firme de condena al propietario moroso, pudiéndose ampliar la cuantía de la deuda fijada en el título ejecutivo en el nada infrecuente caso de que el demandado-ejecutado continúe sin cumplir con sus obligaciones comunitarias. 
• De esta forma, en beneficio de la economía procesal (y con un evidente carácter disuasorio para el ejecutado), la Junta de propietarios no tendrá que estar sistemáticamente demandando al moroso reincidente, sino que será suficiente con que solicite la ampliación de la ejecución, si ésta lo permite (esto es, antes de que finalice), incluyendo los posteriores impagos a la comunidad en la fase de ejecución forzosa.
• En todo caso, el párrafo segundo del art. 578.2 impone la carga al acreedor-ejecutante de «presentar una liquidación final de la deuda incluyendo los vencimientos de principal e intereses producidos durante la ejecución», lo que implica la necesidad de que esta parte aporte el acta de la Junta de propietarios en la que se aprueba la cuantía de la deuda del propietario moroso ejecutado surgida durante la ejecución.

Tomado de Guías Jurídicas Kluwer Wolters

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